Новостройка или вторичка: что выбрать в 2024 году?

Решившись на приобретение собственной квартиры, потенциальный покупатель сразу встает перед выбором – первичное или вторичное жилье? Если еще несколько лет назад решающим критерием была разница цены, то сейчас она сводится к минимуму, поэтому приходится выбирать на основе других критериев, в том числе развитость района, транспортная доступность, безопасная сделка, наличие парковки и многое другое. Рассмотрим, что выгоднее купить в 2024 – новостройку или вторичку, и на основе чего можно принять решение.

Прежде чем приступить к сравнению жилья в новостройках и на вторичном рынке, кратко выделим плюсы и минусы новостроек или вторичек.

Среди достоинств новостроек можно отметить:

Конечно же имеются минусы:

Прежде всего требуется оценить рынок в целом. Часто квартиры в новых домах дешевле, но стоимость будет зависеть от района, инфраструктурных объектов, класса постройки. Кроме того, более дешевое жилье придется ждать дольше, поскольку с каждым годом квадратные метры в новостройках дорожают.

Среди преимуществ вторичного жилья можно выделить:

Среди недостатков:

Бесспорно, новостройки и вторички имеют гораздо больше плюсов и минусов. Рассмотрим их подробнее далее в ходе сравнения обоих рынков.

Для того, чтобы понять, что лучше купить, новостройку или вторичку, требуется определиться с критериями сравнения. Наиболее важными параметрами, которые необходимо рассмотреть, являются:

На основе сформированных критериев сравним квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Раньше вопрос о том, почему новостройки дешевле вторички, был более актуален. Сейчас же цены постепенно выравниваются, поскольку на покупку новостроек распространяется множество государственных программ, в том числе по предоставлению льготной ипотеки. Тем не менее в большинстве своем первичное жилье все равно дешевле, но важно понимать, что в расходы следует внести предстоящий ремонт и оплату съемной квартиры на период строительства, если у покупателя нет своего жилья.

Возвращаясь к льготной ипотеке, стоит отметить, что резкое увеличение цен на первичном рынке связано именно с ней. Вторичное жилье доступно к покупке только на стандартных условиях, из-за чего застройщики стали активно поднимать цены. В результате исследований российского рынка недвижимости удалось выяснить, что средняя стоимость одного «квадрата» первичной недвижимости превышает вторичную на более чем 10 тысяч рублей.

Также стоит отметить, что в настоящее время законодательство обязует застройщиков использовать эскроу-счета. Это значит, что деньги дольщиков помещаются на специальный счет в банке, а выдаются девелоперу после завершения строительства. Из-за этого строительные компании гораздо более заинтересованы в том, чтобы сдать жилье вовремя, но в то же время не видят смысла выставлять квартиры по низкой цене на ранних этапах постройки.

Таким образом, сделать вывод о том, какое жилье более дешевое, непросто. Необходимо оценивать каждый дом индивидуально.

Считается, что первичный рынок присутствует только в новых локациях, которые по определению менее развиты, нежели участки с готовыми домами. К сожалению, многие постройки эконом-класса оказываются именно такими.

Однако на рынке можно найти новостройки, расположение которых превосходит сложившиеся ранее районы. Например, ЖК может стоять рядом с большим парком или озером и в то же время находиться в незначительной отдаленности от центра.

Более того, в большинстве своем покупателям приходится выбирать между районом с хорошей инфраструктурой или эстетичностью. Наиболее развитыми считаются участки, которые были застроены в 80-90хх годах прошлого столетия, но в этих домах отсутствует красота.

Вне зависимости от того, на каком рынке покупается недвижимость, важно понимать, растет на нее цена или нет. Эксперты утверждают, что в течение ближайших пяти лет большую ликвидность продемонстрирует первичный рынок, поскольку эти объекты поднимаются в цене как во время строительства, так и в ходе инфляционных процессов.

В случае со вторичным жильем увеличение стоимости зачастую происходит в том случае, если в районе открывается важный инфраструктурный объект. Например, открытие станции метро. Также влияют государственные программы: хрущевки подорожали в полтора раза, когда объявили о реновации.

Покупка недвижимости – в любом случае рискованный процесс. Однако каждый из рисков можно постараться свести к минимуму.

Главный риск, связанный с покупкой жилья в новом доме – банкротство строительной компании, из-за чего дом не будет сдан. Однако благодаря тому, что были введены эскроу-счета, вероятность банкротства никак не скажется на дольщике, поскольку он сможет вернуть все вложенные деньги. Тем не менее, он потеряет время, в течение которого ждал свое жилье. Также нельзя забывать об инфляции, из-за которой вряд ли получится снова вложиться в строительство за те же деньги, что годами ранее.

Другой риск связан с тем, что покупатель не может увидеть реальный объект – приходится ограничиваться письменными планами и документами. В результате планировка может быть изменена, а качество внутренней отделки окажется неприемлемым.

Вторичный рынок связан с другими рисками. В первую очередь с юридическими. Например, купить вторичку можно только после того, как Вы проверите собственника и его права на имущество, отсутствие обременений, нет ли третьих лиц, претендующих на квартиру, отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Провести визуальную оценку самой квартиры довольно просто: запах, плесень, работа выключателей и розеток, окна, трещины.

Транспорт однозначно более развит в старых районах, поскольку здесь успели сформироваться дорожные магистрали. Помимо этого, дома здесь гораздо меньшей этажности, то есть число жильцов ниже, а это значит, что дороги свободнее.

Бесспорно, через какое-то время дорога будет расширена, но на это могут уйти годы мучений в пробках.

Инфраструктура района, который был заселен давно, успела сформироваться. Соответственно здесь гораздо больше магазинов, торговых центров и других объектов. Однако в то же время в старых районах первые дома почти всегда заселены, а не выделены под коммерческую недвижимость. В таком случае жильцам приходится добираться до крупных супермаркетов. В новостройках же зачастую на первых этажах располагаются магазины, салоны красоты, парикмахерские, пекарни и многое другое.

Тем не менее, если подобных коммерческих объектов через пару лет после сдачи дома в эксплуатацию будет достаточно, то развлекательная инфраструктура вряд ли появится так скоро. Чаще всего развлечения располагаются в крупных ТЦ, которые редко предусматриваются девелоперами.

Аналогично инфраструктуре, социальные объекты появляются со временем, поэтому в давно застроенных районах их достаточно. Здесь есть детские сады, поликлиники, школы, секции. Районы новостроек не могут достичь такого же уровня, поэтому жильцы часто сталкиваются с тем, что в школах и садах не хватает мест, а до больницы вовсе необходимо ехать на машине.

Однако исключения тоже встречаются. Некоторые регионы обязывают застройщиков возводить социальные объекты, поскольку это прописано в градостроительных нормах.

В данном критерии лидерство однозначно присуждается новым районам, поскольку строительные компании практически всегда облагораживают придомовую территорию. Сейчас сложно встретить новый двор, полностью залитый асфальтом и сплошь состоящий из парковочных мест.

Девелоперы предпочитают обустраивать во дворах детские и спортивные площадки, устанавливают беседки, прогулочные зоны, что крайне редко можно найти в старом районе. Кроме того, особое внимание уделяется ландшафтному дизайну.

Уровень жизни и потребности современных семей крайне изменились за последние десятилетия, поэтому деформации подверглись и запросы к планировкам. Мало кто считает, что квартиры с длинными коридорами, маленькими кухоньками и балконами, выполняющими роль кладовки, комфортнее, чем современные варианты жилья – европейские планировки со смежными кухней и гостиной, небольшие спальные комнаты, вместительная кладовая и балкон, на котором можно с комфортом проводить время.

Найти на вторичном рынке современную планировку можно только в том случае, если дом был возведен в течение последних десяти лет или прошлые жильцы сделали перепланировку. Однако найти такие лоты крайне сложно, а перепланировка вовсе может быть незаконной, что повлечет очередные трудности при покупке.

Покупатели, для которых планировка принципиально важна, должны обратить внимание на квартиры в новых домах.

В некоторых случаях возможность быстро въехать в свою квартиру – самый главный критерий выбора. Очевидно, что тогда нужно заниматься поиском квартиры на вторичном рынке. Если найти подходящий вариант, то процесс оформления недвижимости в собственность займет примерно месяц. Новостройка же будет возводиться годами, а сроки сдачи могут постоянно переноситься.

Если же речь заходит о людях, которые вынуждены оформлять на квартиру ипотеку, а сами живут в съемной квартире, то вряд ли им подойдет вариант с покупкой новостройки. Многомесячная аренда и выплата ипотечного кредита – серьезный удар по бюджету многих семей.

Сложно однозначно сказать, что лучше покупать в Москве – новостройку или вторичку. Прежде всего нужно понимать, что московский рынок недвижимости самый разнообразный в России. Здесь можно встретить элитные постройки советского периода и современные высотки бизнес-класса.

Если говорить о стоимости, то, как правило, вторичка обойдется покупателю дороже, нежели новостройка на начальных стадиях строительства. Стоит помнить, что вторичный рынок Москвы богат качественными домами, возведенными десятилетия назад. В столице следят за коммунальными системами, поэтому постройки изнашиваются гораздо дольше. Кроме того, новостройки зачастую располагаются на свободных участках земли, которые находятся в большой отдаленности от центра, что тоже влияет на цены.

В то же время аналитические агентства, работающие в сфере недвижимости, отмечают, что в 2024 году в больших городах стоимость квадратного метра в квартирах от застройщика увеличивается гораздо быстрее.

В регионах же довольно часто встречается ситуация, противоположная столичной – стоимость квартиры в новостройке существенно выше, нежели на вторичную недвижимость. 

Отвечая на вопрос о том, почему новостройки дороже вторички, стоит отметить, что региональный рынок вторичного жилья постоянно изнашивается, поскольку власти и управляющие компании не занимались обеспечением достаточного ухода за домами. Кроме того, первоначально постройки в небольших городах редко были качественными – требовалось расселить как можно больше граждан, поэтому в приоритет ставили скорость, а качеством пренебрегали.

Тем не менее, нельзя говорить о жилищном фонде России общими понятиями. Очевидно, что в каждом городе можно встретить качественное жилье как вторичное, так и первичное. Остается изучать рынок и искать подходящие варианты.

Как новостройки, так и готовые квартиры имеют уникальные плюсы и минусы. Каждый покупатель сам решает, какие из них для него приоритетнее. Например, если Вам нужно ежедневно добираться до работы, то важно оценить транспортную доступность, а семьи с детьми нуждаются в детских садах и школах. В таком случае с большей вероятностью Вам подойдет вторичный рынок.

Если же покупатель хочет жить в квартире с современной планировкой, собственной спортивной площадкой во дворе, то логичнее выбрать новостройку.

Разберемся, для кого подойдет то или иное жилье. Так покупка первичного жилья выгодна для тех граждан, которые:

Вторичный рынок будет привлекателен, если покупатель:

Проще всего сделать выбор в пользу квартир вторичного или первичного рынка тому, кто четко знает свои потребности и понимает, сколько денег готов вложить. При таком подходе сужается количество вариантов, доступных к покупке, поэтому рекомендуем заранее обозначить свои запросы и требования к жилью.

Если речь идет об ограниченном бюджете, то может подойти квартира в новостройке на этапе строительства или вторичное жилье в старом доме. В том случае, если покупатель выбирает на основе потребностей, а не бюджета, необходимо рассматривать каждый дом индивидуально, поскольку достойные варианты встречаются как в новых, так и в старых постройках.