Описание картинки
Описание картинки

Новостройка или вторичка: что выбрать в 2023 году?

Решившись на приобретение собственной квартиры, потенциальный покупатель сразу встает перед выбором – первичное или вторичное жилье? Если еще несколько лет назад решающим критерием была разница цены, то сейчас она сводится к минимуму, поэтому приходится выбирать на основе других критериев, в том числе развитость района, транспортная доступность, безопасная сделка, наличие парковки и многое другое. Рассмотрим, что выгоднее купить в 2022 – новостройку или вторичку, и на основе чего можно принять решение.

Плюсы и минусы новостроек и вторичек

Плюсы и минусы новостроек и вторичек

Прежде чем приступить к сравнению жилья в новостройках и на вторичном рынке, кратко выделим плюсы и минусы новостроек или вторичек.

Плюсы и минусы новостроек

Среди достоинств новостроек можно отметить:

  • удовлетворенность от того, что в квартире никто не жил;
  • отсутствие исторической составляющей, которая может иметь негативный характер из-за предыдущих владельцев;
  • застройщики предлагают акции и скидки, а также множество выгодных ставок по ипотеке от банков, с которыми сотрудничает компания;
  • государство предлагает льготные программы на ипотечные кредиты.

Конечно же имеются минусы:

  • необходимость ждать, пока в квартиру можно будет заехать;
  • дата сдачи объекта в эксплуатацию может перенестись;
  • регистрация прав собственности на квартиру занимает больше времени, поскольку нужно дождаться, пока застройщик оформит нужные документы;
  • несколько лет придется терпеть шум от ремонтных работ, поскольку первые полтора года в новостройках множество жильцов делают ремонт.

Прежде всего требуется оценить рынок в целом. Часто квартиры в новых домах дешевле, но стоимость будет зависеть от района, инфраструктурных объектов, класса постройки. Кроме того, более дешевое жилье придется ждать дольше, поскольку с каждым годом квадратные метры в новостройках дорожают.

Плюсы и минусы вторички

Среди преимуществ вторичного жилья можно выделить:

  • возможность заехать в квартиру в краткие сроки;
  • быстрая прописка;
  • в таких районах развита инфраструктура, поскольку на это ушло не одно десятилетие, в отличие от новых районов, в которых застройка только начинается;
  • возможность сторговаться с продавцом;
  • разнообразие вариантов на рынке.

Среди недостатков:

  • практически полностью отсутствуют современные планировки, имеются только типовые;
  • риск столкнуться с изношенными коммуникационными системами, если жильцы и управляющая компания недостаточно хорошо за ними следили;
  • необходимо проверить юридическую чистоту сделки, историю квартиры;
  • не всегда привлекательный контингент жильцов, поэтому можно поселиться рядом с неприятными соседями.

Бесспорно, новостройки и вторички имеют гораздо больше плюсов и минусов. Рассмотрим их подробнее далее в ходе сравнения обоих рынков.

Критерии, по которым будет происходить сравнение

Для того, чтобы понять, что лучше купить, новостройку или вторичку, требуется определиться с критериями сравнения. Наиболее важными параметрами, которые необходимо рассмотреть, являются:

  • стоимость;
  • локация;
  • ликвидность;
  • возможные риски;
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура;
  • объекты социального назначения;
  • благоустройство дворов;
  • разнообразие планировок;
  • сроки заселения.

Сравнение новостройки и вторички в 2022 году

На основе сформированных критериев сравним квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Цена

Сравнение новостройки и вторички в 2022 году


Раньше вопрос о том, почему новостройки дешевле вторички, был более актуален. Сейчас же цены постепенно выравниваются, поскольку на покупку новостроек распространяется множество государственных программ, в том числе по предоставлению льготной ипотеки. Тем не менее в большинстве своем первичное жилье все равно дешевле, но важно понимать, что в расходы следует внести предстоящий ремонт и оплату съемной квартиры на период строительства, если у покупателя нет своего жилья.

Возвращаясь к льготной ипотеке, стоит отметить, что резкое увеличение цен на первичном рынке связано именно с ней. Вторичное жилье доступно к покупке только на стандартных условиях, из-за чего застройщики стали активно поднимать цены. В результате исследований российского рынка недвижимости удалось выяснить, что средняя стоимость одного «квадрата» первичной недвижимости превышает вторичную на более 10 тысяч рублей.

Также стоит отметить, что в настоящее время законодательство обязует застройщиков использовать эскроу-счета. Это значит, что деньги дольщиков помещаются на специальный счет в банке, а выдаются девелоперу после завершения строительства. Из-за этого строительные компании гораздо более заинтересованы в том, чтобы сдать жилье вовремя, но в то же время не видят смысла выставлять квартиры по низкой цене на ранних этапах постройки.

Таким образом, сделать вывод о том, какое жилье более дешевое, непросто. Необходимо оценивать каждый дом индивидуально.

Локация

Как выбрать квартиру

Считается, что первичный рынок присутствует только в новых локациях, которые по определению менее развиты, нежели участки с готовыми домами. К сожалению, многие постройки эконом-класса оказываются именно такими.

Однако на рынке можно найти новостройки, расположение которых превосходит сложившиеся ранее районы. Например, ЖК может стоять рядом с большим парком или озером и в то же время находиться в незначительной отдаленности от центра.

ПОМНИТЕ! Каждый район, вне зависимости от того, старый он или новый, имеет уникальные характеристики. Один старый район может быть абсолютно непривлекательным, поскольку в большинстве своем там живут маргинальные слои общества, а другой – лучший вариант для жизни с детьми из-за хорошей экологии и социальной инфраструктуры.

Более того, в большинстве своем покупателям приходится выбирать между районом с хорошей инфраструктурой или эстетичностью. Наиболее развитыми считаются участки, которые были застроены в 80-90хх годах прошлого столетия, но в этих домах отсутствует красота.

Ликвидность

Ликвидность жилья

Вне зависимости от того, на каком рынке покупается недвижимость, важно понимать, растет на нее цена или нет. Эксперты утверждают, что в течение ближайших пяти лет большую ликвидность продемонстрирует первичный рынок, поскольку эти объекты поднимаются в цене как во время строительства, так и в ходе инфляционных процессов.

В случае со вторичным жильем увеличение стоимости зачастую происходит в том случае, если в районе открывается важный инфраструктурный объект. Например, открытие станции метро. Также влияют государственные программы: хрущевки подорожали в полтора раза, когда объявили о реновации.

Риски

Риски при покупке вторички

Покупка недвижимости – в любом случае рискованный процесс. Однако каждый из рисков можно постараться свести к минимуму.

Главный риск, связанный с покупкой жилья в новом доме – банкротство строительной компании, из-за чего дом не будет сдан. Однако благодаря тому, что были введены эскроу-счета, вероятность банкротства никак не скажется на дольщике, поскольку он сможет вернуть все вложенные деньги. Тем не менее, он потеряет время, в течение которого ждал свое жилье. Также нельзя забывать об инфляции, из-за которой вряд ли получится снова вложиться в строительство за те же деньги, что годами ранее.

Другой риск связан с тем, что покупатель не может увидеть реальный объект – приходится ограничиваться письменными планами и документами. В результате планировка может быть изменена, а качество внутренней отделки окажется неприемлемым.

Вторичный рынок связан с другими рисками. В первую очередь с юридическими. Например, купить вторичку можно только после того, как Вы проверите собственника и его права на имущество, отсутствие обременений, нет ли третьих лиц, претендующих на квартиру, отсутствие долгов по коммунальным платежам.

ВАЖНО! Требуйте от продавца выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право собственности. Также необходимо узнать, нет ли у него супруга/супруги. Если продавец состоит в браке, а жилье признано совместно нажитым, то понадобится разрешение от второго партнера на сделку.

Провести визуальную оценку самой квартиры довольно просто: запах, плесень, работа выключателей и розеток, окна, трещины.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Эксперты признают покупку первичной недвижимости менее рискованной, если денежные средства лежат на эскроу-счете.

Транспортная доступность

Транспортная доступность в новых районах

Транспорт однозначно более развит в старых районах, поскольку здесь успели сформироваться дорожные магистрали. Помимо этого, дома здесь гораздо меньшей этажности, то есть число жильцов ниже, а это значит, что дороги свободнее.

ПОМНИТЕ! Чаще всего новые ЖК строятся в недостаточно развитых районах, в которых количество дорог минимальное. Тогда вся транспортная нагрузка ложится на имеющиеся дороги, поэтому образуются пробки. Среди исключений можно выделить разве что Москву.

Бесспорно, через какое-то время дорога будет расширена, но на это могут уйти годы мучений в пробках.

Инфраструктура

Инфраструктура в новых районах

Инфраструктура района, который был заселен давно, успела сформироваться. Соответственно здесь гораздо больше магазинов, торговых центров и других объектов. Однако в то же время в старых районах первые дома почти всегда заселены, а не выделены под коммерческую недвижимость. В таком случае жильцам приходится добираться до крупных супермаркетов. В новостройках же зачастую на первых этажах располагаются магазины, салоны красоты, парикмахерские, пекарни и многое другое.

Тем не менее, если подобных коммерческих объектов через пару лет после сдачи дома в эксплуатацию будет достаточно, то развлекательная инфраструктура вряд ли появится так скоро. Чаще всего развлечения располагаются в крупных ТЦ, которые редко предусматриваются девелоперами.

Социальные объекты

Социальные объекты в новостройках

Аналогично инфраструктуре, социальные объекты появляются со временем, поэтому в давно застроенных районах их достаточно. Здесь есть детские сады, поликлиники, школы, секции. Районы новостроек не могут достичь такого же уровня, поэтому жильцы часто сталкиваются с тем, что в школах и садах не хватает мест, а до больницы вовсе необходимо ехать на машине.

Однако исключения тоже встречаются. Некоторые регионы обязывают застройщиков возводить социальные объекты, поскольку это прописано в градостроительных нормах.

ПОМНИТЕ! Наиболее прогрессивные застройщики не позволяют себе сдавать жилье, если социальная инфраструктура не развита. Например, в Москве ЖК, в котором стоят только жилые дома, не будет пользоваться спросом, поэтому девелоперы открывают социальные объекты в рамках первой очереди.

Дворы

Благоустройство придомовой территории

В данном критерии лидерство однозначно присуждается новым районам, поскольку строительные компании практически всегда облагораживают придомовую территорию. Сейчас сложно встретить новый двор, полностью залитый асфальтом и сплошь состоящий из парковочных мест.

Девелоперы предпочитают обустраивать во дворах детские и спортивные площадки, устанавливают беседки, прогулочные зоны, что крайне редко можно найти в старом районе. Кроме того, особое внимание уделяется ландшафтному дизайну.

Планировки

Планировка

Уровень жизни и потребности современных семей крайне изменились за последние десятилетия, поэтому деформации подверглись и запросы к планировкам. Мало кто считает, что квартиры с длинными коридорами, маленькими кухоньками и балконами, выполняющими роль кладовки, комфортнее, чем современные варианты жилья – европейские планировки со смежными кухней и гостиной, небольшие спальные комнаты, вместительная кладовая и балкон, на котором можно с комфортом проводить время.

Найти на вторичном рынке современную планировку можно только в том случае, если дом был возведен в течение последних десяти лет или прошлые жильцы сделали перепланировку. Однако найти такие лоты крайне сложно, а перепланировка вовсе может быть незаконной, что повлечет очередные трудности при покупке.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С каждым годом количество современных планировочных решений в новых домах увеличивается. В мегаполисах большое распространение получили квартиры евроформата. Но даже в том случае, если Вы решили купить жилье эконом класса, то на рынке практически нет неудобных квартир, в которых площадь кухни, например, не превышает 6 квадратных метров.

Покупатели, для которых планировка принципиально важна, должны обратить внимание на квартиры в новых домах.

Сроки заселения

Сроки заселения

В некоторых случаях возможность быстро въехать в свою квартиру – самый главный критерий выбора. Очевидно, что тогда нужно заниматься поиском квартиры на вторичном рынке. Если найти подходящий вариант, то процесс оформления недвижимости в собственность займет примерно месяц. Новостройка же будет возводиться годами, а сроки сдачи могут постоянно переноситься.

Если же речь заходит о людях, которые вынуждены оформлять на квартиру ипотеку, а сами живут в съемной квартире, то вряд ли им подойдет вариант с покупкой новостройки. Многомесячная аренда и выплата ипотечного кредита – серьезный удар по бюджету многих семей.

Новостройка или вторичка в Москве

Новостройка или вторичка в Москве

Сложно однозначно сказать, что лучше покупать в Москве – новостройку или вторичку. Прежде всего нужно понимать, что московский рынок недвижимости самый разнообразный в России. Здесь можно встретить элитные постройки советского периода и современные высотки бизнес-класса.

Если говорить о стоимости, то, как правило, вторичка обойдется покупателю дороже, нежели новостройка на начальных стадиях строительства. Стоит помнить, что вторичный рынок Москвы богат качественными домами, возведенными десятилетия назад. В столице следят за коммунальными системами, поэтому постройки изнашиваются гораздо дольше. Кроме того, новостройки зачастую располагаются на свободных участках земли, которые находятся в большой отдаленности от центра, что тоже влияет на цены.

В то же время аналитические агентства, работающие в сфере недвижимости, отмечают, что в 2022 году в больших городах стоимость квадратного метра в квартирах от застройщика увеличивается гораздо быстрее.

ПОМНИТЕ! Купив квартиру от застройщика, Вам придется несколько лет ждать, пока жилье будет передано в эксплуатацию. Это значит, что в течение этого срока Вы будете вынуждены платить аренду за съемную квартиру, а иногда и выплачивать ипотеку за строящееся жилье, если оно взято с привлечением заемных средств. Учитывая высокие арендные платежи в столице, это может стать непосильной ношей.

Новостройка или вторичка в регионах

Новостройка или вторичка в регионах

В регионах же довольно часто встречается ситуация, противоположная столичной – стоимость квартиры в новостройке существенно выше, нежели на вторичную недвижимость. 

Отвечая на вопрос о том, почему новостройки дороже вторички, стоит отметить, что региональный рынок вторичного жилья постоянно изнашивается, поскольку власти и управляющие компании не занимались обеспечением достаточного ухода за домами. Кроме того, первоначально постройки в небольших городах редко были качественными – требовалось расселить как можно больше граждан, поэтому в приоритет ставили скорость, а качеством пренебрегали.

ВАЖНО! В условиях современной экономической ситуации, когда произошло поднятие ключевой ставки и спроса на жилье, нельзя забывать, что льготные программы в основном направлены на первичные дома. Купить квартиру на вторичном рынке под ставку от 20% годовых гораздо сложнее, нежели новое жилье с льготой. Поскольку в регионах заработные платы значительно ниже, спрос на новостройки, а также и их стоимость, увеличиваются.

Тем не менее, нельзя говорить о жилищном фонде России общими понятиями. Очевидно, что в каждом городе можно встретить качественное жилье как вторичное, так и первичное. Остается изучать рынок и искать подходящие варианты.

Что же все-таки выбрать?

Что лучше: новостройка или вторичка?

Как новостройки, так и готовые квартиры имеют уникальные плюсы и минусы. Каждый покупатель сам решает, какие из них для него приоритетнее. Например, если Вам нужно ежедневно добираться до работы, то важно оценить транспортную доступность, а семьи с детьми нуждаются в детских садах и школах. В таком случае с большей вероятностью Вам подойдет вторичный рынок.

Если же покупатель хочет жить в квартире с современной планировкой, собственной спортивной площадкой во дворе, то логичнее выбрать новостройку.

Разберемся, для кого подойдет то или иное жилье. Так покупка первичного жилья выгодна для тех граждан, которые:

  • готовы ожидать, когда строительство дома завершится, поскольку у них есть другое жилье или деньги на аренду;
  • хотят использовать покупку недвижимости в качестве инвестиции, которую можно продать через несколько лет и получить прибыль;
  • планируют создать уникальный дизайн в квартире, поэтому не готовы исправлять чужие ошибки в ремонте;
  • не готовы решать юридические проблемы, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья;
  • хотят оформить льготный ипотечный кредит.

Вторичный рынок будет привлекателен, если покупатель:

  • хочет квартиру с готовым ремонтом и развитой инфраструктурой;
  • не готов несколько лет ожидать строительства, поскольку хочет сразу заселиться в квартиру и налаживать быт;
  • планирует использовать жилье для сдачи в аренду, получая тем самым ежемесячную прибыль, поэтому не готов тратить время и деньги на ремонт и ожидание.

Заключение

Проще всего сделать выбор в пользу квартир вторичного или первичного рынка тому, кто четко знает свои потребности и понимает, сколько денег готов вложить. При таком подходе сужается количество вариантов, доступных к покупке, поэтому рекомендуем заранее обозначить свои запросы и требования к жилью.

Если речь идет об ограниченном бюджете, то может подойти квартира в новостройке на этапе строительства или вторичное жилье в старом доме. В том случае, если покупатель выбирает на основе потребностей, а не бюджета, необходимо рассматривать каждый дом индивидуально, поскольку достойные варианты встречаются как в новых, так и в старых постройках.

Поделиться:
Комментарии 0
Смотреть все отзывы

Похожие статьи

Все статьи