Что такое апартаменты

Апартаменты — это коммерческая нежилая застройка. При этом объекты используются как жилые помещения и внешне от квартир почти не отличаются.

Нежилой статус урезает собственника в ряде прав, например, по части льгот и прописки, но одновременно дает несколько преимуществ, в первую очередь сокращает стоимость покупки. Вопрос об уравнении апартаментов с жилыми помещениями поднимается давно, в том числе на последнем ПМЭФ, но дальше внесения инициатив на рассмотрение дело не продвинулось.

Выясняем, чем апартаменты отличаются от квартиры, какие законодательные нормы действуют для жильцов и собственников, а также почему такая покупка считается неоднозначной.

Ключевые моменты:

• Апартаменты — юридически нежилая застройка. Из-за этого не взять льготную ипотеку, нет государственной поддержки, ниже стандарты строительства и множество других нюансов;
• Цены на апартаменты выгодно отличаются от квартир;
• Апартаменты могут отличаться интересным расположением и архитектурой.

Что такое апартаменты

С юридической точки зрения, апартаменты — тема спорная. Термин встречается только в приказе Минкульта № 1488, который регулирует классификацию туристических объектов. Жилищный кодекс не только не разъясняет, что это за недвижимость, апартаменты как понятие в нем не существует. При этом каждый год в одной только Москве десятая часть всех сделок касается апартаментов, которые сдаются под жилые помещения, офисы и развлекательные центры.

По этой причине закон не защищает жильцов апартаментов наравне с жильцами многоквартирных домов. Не получится оформить прописку, льготы, а размер коммунальных платежей не индексируется как для обычных жилых помещений. Но плюсы и минусы апартаментов примерно равны. Например, нежилой статус позволяет строить объекты в местах непригодных для строительства жилья, а планировка и внешний вид ограничены только фантазией застройщика. Что дает арендодателю и съемщику большую свободу действий.

Виды и классы апартаментов

Aпapт-oтeль. Нечто среднее между гостиницей и съемной квартирой, где совмещены удобства обоих видов жилых помещений. Номера делятся на студии и апартаменты от 25м² и 40м² соответственно. Помимо стандартных гостиничных услуг — вроде клининга, ресепшна и охраны, — есть отдельный кухонный блок для самостоятельного приготовления пищи. Номера зачастую арендуют на короткий срок во время командировок. Во многом это элитный вид жилой недвижимости, со спа-клубами, барами, салонами красоты и бассейнами в рамках территории одного отеля.

Инвест-отель. В отличие от апарт версии, здесь одно здание может принадлежать сразу нескольким собственникам. Выкупают отдельные блоки или целыми этажами. Ввиду смешанной модели владения, пусть и с одной управляющей компанией, номера в таких отелях снимаются ненадолго и спектр услуг сильно ниже апарт-отелей.

Кондо-отель. Один из вариантов апарт-отеля, но большей схожести с обычным многоквартирным домом. Здесь не так много элитной инфраструктуры, а квартиры сдаются на долгий срок, к тому же их можно выкупать в собственность.

МФК. Многофункциональный комплекс, где жилая недвижимость соседствует с нежилой. В одном здании могут располагаться квартиры и коммерческая недвижимость, офисы, магазины или развлекательные центры.

Смешанный тип. Здание, где соседствуют апартаменты и квартиры. Уровень шума, доступ к солнечному свету и другие преимущества квартир, будут распространены на всех жильцов.

Клубный дом. Точечная элитная недвижимость, расположенная ближе к центру города, построенная по индивидуальному проекту. Нежилых объектов нет, а количество квартир редко превышает 30-35 на весь дом. Часто такие объекты целиком выкупают друзья или родственники, не выпуская аренду на свободный рынок.

Также апартаменты условно делятся на четыре класса:

• А — Квартира-студия, площадью не более 50м². В комнатах есть санузел и кухня.
• Б — Номера до 60-70м² и 2-3 комнатами. Помещения с повышенным уровнем комфорта с обслуживанием, есть санузел и кухня.
• С — Помещения 70-100 м². Расположены в туристических районах или центре города с дорогой недвижимостью.
• Люкс — Номера в пентхаусах или небоскребах, площадь начинается от 100 м² и выше.

Уровень комфорта не всегда зависит от стоимости недвижимости. Специфика апартаментов такова, что в одном здании может находиться недвижимость всех возможных классов, цена зависит от этажа и площади, но уровень сервиса примерно одинаков для всех.

Плюсы апартаментов

Статус — основная причина, в чем состоит разница между квартирами и апартаментами. Нежилой характер минимизирует государственное участие, дает большую свободу при постройке, но главное, снижает стоимость покупки.

Стоимость

В момент покупки апартаменты дешевле квартир, при условии аналогичной площади в одном районе. В среднем цена ниже на 15-30%. Причина — низкие строительные издержки, поскольку на апартаменты не распространяются строительные нормы жилых помещений. Стоимость земли под застройку ниже, а расположение здания может быть каким угодно, вплоть до промзоны в отдаленной окраине.

По части коммунальных выплат, собственники не платят ежемесячные взносы за капитальный ремонт. Все работы согласовываются с жильцами в частном порядке через управляющую компанию.

Расположение

Отсутствие жестких строительных норм дает преимущества как застройщику, так и покупателю. В первом случае это сказывается на цене, а во втором на принципиальную возможность строительства. Расположение дает следующие преимущества:

• Застройщик — ввиду дефицита земельных участков в центре города, застройщик получает возможность возводить здания вне традиционных мест для жилой застройки. Промзона, близость с производством, отсутствие социальной инфраструктуры, все это не помешает строительству.
• Покупатель — апартаменты можно купить в районе с развитой инфраструктурой, парками, городскими достопримечательностями, где мало традиционной жилой застройки.

Расположение играет на руку и транспортной доступности. Приобретая объект в центре покупатель сразу получает доступ к метро и другой транспортной инфраструктуре.

Инфраструктура

Помимо преимуществ расположения в центре города, апартаменты часто имеют встроенную инфраструктуру для развлечения и отдыха. Внутри здания могут находиться салоны красоты, спа-центры, доставка еды, отапливаемые валет-паркинги, прогулочные зоны для жильцов и многое другое.

Простота перепланировки

Апартаменты, в отличие от квартир многоквартирного дома или зданий со смешанного типа, перепланировать легче, поскольку требования законодательства ограничивают мягче. Перестройку не нужно согласовывать с муниципальными органами и другими жильцами. В отдельных случаях есть региональные нормы, такие как № 432-ПП для Москвы. Поэтому для перепланировки нужно заказать проект, получить техзаключение и внести изменения в ЕГРН.

Сдача в аренду

Ввиду свободной планировки и низкой рыночной стоимости, апартаменты выгоднее сдавать в аренду. Удачное расположение, охрана, рестораны и парковка, все это делает одинаковую по площади квартиру менее привлекательной, в сравнении с апартаментами. Также важна квартплата — например, в Москве отличие апартаментов от квартиры ниже, поскольку общий размер коммунальных платежей в отдельных районах не отличается.

Недостатки апартаментов

Минусы апартаментов плавно вытекают из преимуществ — юридически нежилая застройка автоматически исключается из ряда государственных программ, к застройщику выдвигается меньше требований и ограничений.

Государственная поддержка, ипотека и вычеты

На апартаменты не действуют государственные программы для жилых помещений. Квартиру нельзя купить за материнский капитал, оформить семейную ипотеку, льготную или дальневосточную, на покупку не распространяется господдержка для военных или бюджетников. Минимальный срок продажи апартаментов без уплаты НДФЛ составляет 5 лет, в то время как для обычных квартир 3 года. Сократить сроки можно, но только если имущество было получено в наследство или через договор дарения.

При этом можно оформить ипотеку, но только в рамках рыночных программ. Ставка в 2023 году находится в пределах 19-23% годовых, а первоначальный взнос от 10-15% от стоимости покупки.

Регистрация и прописка

Прописаться нельзя. Попытки внести изменения в законодательство предпринимаются неоднократно, но дальше внесения законопроектов вопрос не движется. Оформить можно только временную регистрацию на 5 лет с неограниченной возможностью продления. Временный сценарий не ограничивает в социальных правах, жители получают аналогичные возможности по устройству в детсады, школы, получение медицинской страховки, пенсий и т.д.

Но апартаменты не выведены из законодательства целиком. Например, права дольщиков жилых и нежилых помещений одинаково защищены ФЗ-214.

Качество строительства

При строительстве апартаментов не учитываются нормы для жилых объектов. В градостроительном, гражданском или жилищном кодексах нет упоминания апартаментов. Застройщик вправе строить помещения по любому понравившемуся проекту, с 3-х метровыми потолками или вовсе без окон.

Но нужно предполагать инвестиционный и рыночный потенциал такого жилья. Застройщик учитывает, во-первых, рыночный фактор, попытка построить квартиры без окон наткнется на невозможность их сдачи в аренду, а во-вторых, перспективу узаконивания. Зампред РФ Марат Хуснуллин еще в 2020 году сообщал, что, если апартаменты будут приравнены к жилым помещениям, на них начнут распространяться жилищные нормы, например, по доступу в квартиру солнечного света (инсоляции). Поэтому застройщику невыгодно строить помещения слишком далекие от общепринятого понятия жилых.

Социальная инфраструктура

Застройщик не обязан обеспечивать жильцов доступом в детские сады или школы. Распространена ситуация, когда здание построено в районе, где социальная инфраструктура не рассчитана на дополнительную нагрузку, поэтому приходится оформлять ребенка вдали от дома.

Однако зачастую это строго рыночная проблема. В новых кварталах владелец может самостоятельно построить школы и детские сады, только для жильцов апартаментов. Поэтому проблема касается только бюджетной недвижимости.

Изъятие

Закон не защищает от изъятия за долги, поскольку помещение не относится к жилым. Но даже в таком случае должник может получить размен минус долг, пусть и компенсационная недвижимость будет меньшей по площади. Аналогичная проблема возникает при изъятии государством земли под федеральные стройки, компенсацию придется требовать в судебном порядке.

Налоги

Имущественный налог выше, он составляет от 0,5% до 2% в зависимости от вида постройки. Самые низкие выплаты в апартаментах гостиничного вида (0,5%), но это все еще дороже квартирного налога 0,1%. Плата формируется исходя из региона, типа здания и вида использования, наличие бизнес-объектов и размера кадастровой стоимости.

Также собственник обязан платить налог на землю, от которого освобождены жители МКД. Коммунальные выплаты в среднем выше из-за отсутствия льготных ставок на электроэнергию и необходимости оплачивать 20%-й НДС. Кроме того, существует проблема споров с управляющей компанией, которая по умолчанию включает в платежи весь предоставляемый сервис. Например, даже через суд не получится добиться отмены оплаты услуг консьержа, поскольку необходимость выплат заложена в первоначальный арендный договор.

Закон о тишине

Закон о тишине распространяется только на номера гостиничного типа. Во всех остальных случаях юридической защиты нет, все решается в частном порядке через управляющую компанию.

Отзывы владельцев апартаментов

Мы спросили у владельцев апартаментов про все минусы и плюсы. Вот некоторые отзывы спустя год владения.

Николай — купил для сдачи

Покупать стоит только для дохода от ренты, потому стоимость ниже на 20-25%. При этом учитывайте кадастровые налоги, как в статье и сказано, помещения со статусом гостиничного обслуживания обходятся сильно дешевле. Когда мне говорят, мол, напиши минусы и плюсы покупки апартаментов, прежде всего выясните зачем человеку это нужно, бизнес и проживание две разные вещи.

Андрей — взял ипотеку

На самом деле ипотеку периодически дают дешевле…не так важно что это, апартаменты или квартира, надо чтобы просто повезло, я под 8.2% брал. Прописка и так была, поэтому тут не нужна. По месту выбрал центр, недвижимость растет в тепличных условиях, брал полтора года назад и она уже дороже почти на треть. Так что главное ЦЕНА!

Мария — недовольна шумом

Не все это дело хвалят, т.к. для владельцев гостиничных доход мизерный, куча персонала, администраторы, уборщицы, электрики, все это нужно оплачивать, заморочки с капитальным ремонтом, никто не хочет из постоянных жильцов скидываться. Ну и да, часть номеров ведь в краткосрочную аренду сдается, ну и ожидайте по ночам подростковые хоккейные команды, шум, крики, да и не только от них, закон ведь не требует соблюдать, обращаться нужно к охране, а хорошая деятельная охрана, а не кто попало, стоит дорого. Не все хотят вмешиваться. Шум огромная проблема, те кто въезжают на короткий срок понятия не имеют что это апартаменты, такое понятие для них незнакомо, что в доме живут постоянные жильцы они не имеют понятия и шумят как в обычной гостинице. Поверьте, здесь масса проблем просто.

Обобщаем

	Квартира	Апартаменты
Статус	Жилой	Нежилой
Законодательство	Контролируется государством, собственник защищен жилищным кодексом.	Способов защитить интересы собственника мало, сложная судебная практика.
Расположение	Ограниченное количество земельных участков, подходящих для строительства жилых объектов.	В том числе в местах, где строительство жилых помещений запрещено, например, промышленные зоны.
Сервис	В многоквартирных домах запрещено размещать бары площадью более 250 м², кинотеатры, бани и т.д.	В нежилых помещениях разрешено строить кинотеатры, бары, развлекательные центры, также апартаменты могут соседствовать с коворкингом, офисами или производством.
Перепланировка	Ограничена жилищным кодексом, требует разрешений.	Зависит от региона, в Москве потребуется техническое заключение и добавление изменений в ЕГРН.
Управление	Жильцы имеют право участвовать в управлении домом.	Управляющая компания вправе самостоятельно принимать решения, без оглядки на жильцов.
Аренда	Без разрешения собственник не имеет права сдавать подвалы или вешать наружную рекламу.	Управляющая компания сдает помещения без участия жильцов.
Земельный налог	Нет.	1,5% от кадастровой стоимости.
Коммунальные платежи	Субсидируются государством, применяются льготные жилищные ставки.	Жилищные льготы отсутствуют, также нужно выплачивать 20%-й НДС.
Капитальный ремонт	Обязательный налог. Оплачивается по ставке минимального взноса, умноженного на площадь квартиры.	Необязательный налог. С жильцов не взимают обязательную плату за капремонт, но при проведении такого ремонта УК может разослать всем требования об оплате.
Налог на имущество	0.1%	От 0,5% до 2% в зависимости от вида постройки.
Налоговый вычет	Да.	Нет.
Ипотека	Доступны льготные программы.	Льготных условий нет, но можно оформить в рыночных условиях.
Материнский капитал	Можно использовать для покупки.	На нежилые помещения не распространяется.
Регистрация	Все виды.	Только временная, с возможностью продления.
Технические требования	Ограничены законодательством.	Распространены только для апартаментов гостиничного типа.
Изъятие	Защищено законодательством.	Суд может изъять апартаменты в уплату долга.
Закон о тишине	Да.	Нет.