Описание картинки
Описание картинки

Флиппинг: что это такое?

В 2023 году инвестиционные стратегии практически перестали работать. Однако недвижимость остается надёжным способом инвестирования, который позволяет заработать на накоплениях. Успешной стратегией заработка на вторичном рынке эксперты называют флиппинг. Расскажем далее, что такое флиппинг, какую доходность он приносит и какие существуют риски.

Флиппинг: что это такое

Флиппинг – это форма инвестирования в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи с получением потенциально высокой прибыли в краткосрочной перспективе. В переводе с английского языка термин означает "переворачивать", а в сфере недвижимости подразумевает "быстрое изменение". Физическое лицо или ИП, который занимается перепродажей недвижимости с целью получения дохода – это флиппер. Обычно ведётся поиск квартиры на вторичном рынке. Интерес представляют объекты, требующие капитального ремонта. Недвижимость покупают по низкой цене, затем делают ремонт и продают с наценкой.

Доходность флиппинга

Разобравшись, что такое флиппинг в недвижимости, остановимся подробно на доходности. Правильно выбранный объект позволяет выйти на доходность от 25 до 60% от первоначальной суммы вложений. Обычно цикл занимает 3-4 месяца, в течение которых флиппер находит объект, делает ремонт и выходит на сделку.

Разница между ценой покупки объекта недвижимости и ценой его продажи должна быть не менее 30-40%. В эту разницу входят расходы на ремонт, юридическое сопровождение, уплата налогов. Решающим фактором является скорость сделки: чем длиннее срок, тем ниже доходность. Проводящий несколько сделок за год флиппер может выйти на доход от 100 до 120% от объема вложенных средств.

Что учесть в квартире для флиппинга

Что учесть в квартире для флиппинга

Расскажем теперь, с какими объектами возможен флиппинг квартир, что это за критерии и на какие важные моменты обращают внимание флипперы при выборе квартиры для покупки с последующей перепродажей.

Площадь и количество комнат

Опытный флиппер сможет продать жильё с любым количеством комнат, но наибольшим спросом среди покупателей пользуются студии и однокомнатные квартиры. В них ремонт проходит быстрее, чем в трехкомнатной квартире, и обходится дешевле.

Локация

Быстрее и выгоднее получится продать квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Объект перепродажи должен быть ликвидным. Угловая квартира, расположенная на первом этаже в промышленном районе, не даст флипперу высокой доходности после продажи.

Транспортная доступность

Высоким спросом у покупателей пользуются квартиры в домах, которых находятся недалеко от метро или общественного транспорта, а в Подмосковье — от железнодорожной станции. Предполагается, что до них от дома можно дойти за 20 минут пешком.

Инфраструктура

Привлекательность жилья повышается при расположении объекта недвижимости в районе с развитой инфраструктурой. Наличие парка, спортивных комплексов, торговых центров и медицинских учреждений повышают интерес потенциальных покупателей и увеличивают стоимость квартиры. Но самое главное — флиппер работает с тем, что есть на данный момент. Он не будет ждать, пока достроят школу, поэтому оценивает район в его текущем состоянии.

Этапы флиппинга

Флиппинг недвижимости требует от инвестора внимания к таким важным деталям, как рост и падение спроса. Он должен анализировать рынок недвижимости и следить за ситуацией, которая может измениться в течение нескольких месяцев.

Основные этапы:

  1. Поиск объекта. Флипперы проводят исследования рынка и изучают объекты недвижимости, которые имеют потенциал для ремонта и перепродажи с получением прибыли.
  2. Просмотр и выбор квартиры. Учитывается её состояние, возможности ремонта, местоположение и цены.
  3. Покупка объекта. Могут использоваться как собственные средства, так и ссуда от банка.
  4. Ремонт квартиры. Составление сметы, поиск бригады рабочих, выбор и покупка строительных материалов.
  5. Разработка стратегии маркетинга. Сюда входят создание перспективных фотографий, размещение объявлений на сайтах недвижимости, работа с риэлторами и проведение открытых показов.
  6. Заключение сделки. Когда появляется покупатель, флиппер завершает сделку и получает прибыль.

Успешность флиппинга зависит от тщательного планирования, умения оценивать рыночные условия и умелого управления процессом ремонта и продажи.

Идеальный ремонт

Идеальный ремонт для house flipping

Недвижимость для флиппинга обычно находится в плохом состоянии. В замене нуждается сантехника, отделка, мебель и даже электропроводка. После ремонта жильё должно получится такое, что флиппер сможет его быстро продать с получением прибыли. Чаще проводится капитальный ремонт, позволяющий устранить все недочёты. Чтобы квартира привлекала внимание потенциальных покупателей, флипперы уделяют особое внимание дизайну интерьера, используя проверенные методы:

  • Объединение кухни, гостиной и столовой для создания открытого пространства.
  • Покраска стен в нейтральные тона – белый, светло-серый, бежевый. Однотонные стены универсальны и выглядят эффектней, чем обои с рисунком.
  • Правильная организация освещения. Должны быть продуманы разные сценарии освещения, чтобы в квартире было уютно и комфортно.
  • Использование зеркал. Они помогают визуально сделать пространство больше.
  • Удачный выбор текстиля. Например, шторы могут не только подчеркнуть стиль интерьера, но и визуально скорректировать пропорции окон.

Идеальный ремонт предполагает работы "под ключ", включая установку на кухне встроенной бытовой техники. Чем гармоничнее и уютнее квартира выглядит, тем больше шансов дороже её продать.

Налоги и флиппинг

Выбирая в качестве инвестирования в недвижимость флиппинг, важно знать законодательные нормы. Начнем с того, что заниматься флиппингом могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Для каждой категории предусмотрены свои правила уплаты налога.

Физическое лицо, владеющее недвижимостью менее 5 лет (или 3 лет, если оно признается единственным жильём), должен заплатить в государственную казну 13% от разницы между стоимостью жилья и ценой его продажи. В год физическое лицо может продавать не более двух квартир, а при систематической продаже он рискует быть привлеченным к ответственности: доначисление налогов за последние 3 года, наложение штрафных санкций за непостановку на учет в налоговом органе в размере 10% от доходов за 3 года предпринимательской деятельности. Помимо этого, ему грозит наложение штрафа за неуплату страховых взносов и налогов, что составляет 40% от недоимки.

ИП вправе выбрать систему налогообложения: УСН с выплатой налога в размере 6% (на доходы) или 15% (доходы за минусом расходов). Флипперы имеют право воспользоваться применением налогового вычета, но его можно получить один раз и не более 250 тысяч рублей. Также им разрешено уменьшить налогооблагаемую баз на 1 млн рублей, но только один раз в год.

Опыт флипперов

Дарья купила двухкомнатную квартиру общей площадью 38 кв. м за 9 млн руб. Объект находился недалеко от станции метро "Ховрино". На ремонт было потрачено 1,16 млн руб. Еще 85 тыс. Дарья заплатила юристу, потратила на оплату коммунальных платежей и на продажу квартиры. Итого в данный объект недвижимости было вложено 10,245 млн руб. Квартиру удалось продать за 13 млн. С разницы между ценой покупки и ценой продажи жилья Дарья заплатила налог – 450 тыс. руб. Доход составил после вычета всех расходов 2,3 млн рублей. По времени процесс занял 2,5 месяца.

Кристина купила двухкомнатную квартиру в Томске в кирпичном доме за 3,6 млн руб. Два месяца ушло на ремонт, на который было потрачено 1,2 млн руб. Квартиру удалось продать за 5 млн руб. При общей суммы вложений доходность составила 25%.

Риски

Риски при флиппинге недвижимости

Флиппинг недвижимости связан с высокими рисками, поскольку он основан на быстрой покупке и продаже квартиры с целью получения максимальной прибыли. Рассмотрим основные риски, связанные с флиппингом.

Объёмы вложений

Чтобы объект недвижимости приобрел товарный вид, потребуется вложить немало средств. Квартиры обычно выбираются в удручающем состоянии, поэтому важно проанализировать, за какую цену можно будет выставить объект на продажу, сколько будет потрачено на ремонт и какой в результате будет сумма прибыли.

Сроки

Сложно предугадать рост цен на стройматериалы и мебель. Нельзя исключать человеческий фактор. Флиппер может ошибиться с выбором рабочих, что повлечет за собой продление сроков ремонта и увеличения затрат. Результатом обычно становится получение меньшей прибыли, выход в ноль либо подсчет убытков.

Спорная сделка

Невнимательность при проверке документов у собственника квартиры может привести к плохим последствиям, в частности, к появлению неучтенных наследников. Сделка оспаривается, а честный покупатель остается и без имущества, и без денег. Зачастую причиной низкой цены является не только плохое состояние квартиры, но и наличие обременений – ипотеки, ренты, ареста. Не все флипперы берутся за такие объекты, но каждый случай индивидуален и, если квартира того стоит, обременения снимаются.

Опасный ремонт

В старых квартирах ремонт сопровождается определенными рисками и незапланированными тратами. Прорвавшиеся трубы потребуют компенсации убытков соседям, а обвалившаяся часть стены приведет к удорожанию ремонта. Но самым сложным оказывается даже не это, а избавление от насекомых, которые часто встречаются в "убитых" квартирах.

Советы начинающим флипперам

Планируя заниматься флиппингом, изучите досконально базовые правила, соблюдение которых позволит минимизировать риски и получить прибыль:

  1. Не запускайте процесс на заёмные средства. Нет никакой гарантии, что первый проект окажется успешным. Вы можете столкнуться с недобросовестными строителями, которые затянут ремонт на несколько месяцев, или рынок пойдет вниз. Если вы решили взять кредит, то рассмотрите разные варианты развития событий и отталкивайтесь от негативного сценария.
  2. Подготовьте бизнес-план. В флиппинге важна скорость. Чем быстрее будет закончен цикл, тем больше флиппер получит дохода. Сделать большой объем работы можно только при наличии бизнес-плана.
  3. Проверяйте объект недвижимости перед покупкой. Особенно это касается квартир в старом фонде, которые могут похвастаться обширной историей владения. Вас должно насторожить банкротство или попадание в тюрьму одного из собственников. Проверка квартиры проводится юристом, специализирующемся на недвижимости, а не просто знакомым с юридическим образованием.
  4. Контролируйте ремонт. Выезжайте на объект каждые 2-3 дня и проверяйте качество работ и соблюдение сроков. Лучше иметь запасную строительную бригаду, готовую сразу приступить к ремонту, если текущие работники вас подведут. Важно, чтобы ремонт не затягивался, поэтому этот вопрос должен находиться на вашем личном контроле.
  5. Планируйте продажу квартиры сразу после её покупки. Узнайте, сколько по времени занимает подготовка документов для продажи. Если квартира ипотечная, то уточните в банке условия сделки купли-продажи. Покупатель также может быть с ипотекой, поэтому придется учитывать условия его банка. Размещайте объявление о продаже сразу, как только появляется возможность сделать красивые фотографии.

Итак, выгодный флиппинг – что это такое? Это не только соблюдение базовых правил, это ещё и другие тонкости, которые требуют пристального внимания со стороны флиппера. Чтобы снизить риски, важно проводить тщательный анализ рынка недвижимости, самостоятельно контролировать ремонтные работы и обязательно проверять документы перед покупкой квартиры.

Поделиться:
Комментарии 0
Смотреть все отзывы

Похожие статьи

Все статьи