Как выбрать квартиру в 2022 году - основные советы покупателям

Обзавестись собственным жильем – мечта многих россиян. Однако перед оформлением сделки с недвижимостью необходимо решить множество вопросов: хотите ли Вы квартиру от застройщика или на вторичном рынке, на каком этаже, с ремонтом или без, с какой планировкой, в центральном или отдаленном районе, в панельном, монолитном или кирпичном доме. Рассмотрим, на что обращать внимание при выборе квартиры в 2022 году.

В 2022 году вступило в силу огромное количество изменений, которые непосредственно касаются рынка недвижимости. Обратите особое внимание на следующие нововведения.

Это изменение начало действовать 1 января. Предполагается, что в налоговой декларации 3-НДФЛ больше не нужно указывать доходы, которые продавец получил в результате продажи квартиры или другой собственности, если ее стоимость признана небольшой.

Доходы не включаются в декларацию в том случае, если плательщик налогов имеет право на имущественный вычет:

С нынешнего года физические лица могут получить имущественный вычет в упрощенном порядке. Теперь не требуется подавать декларацию, поскольку заявление на право вычета можно подать в личном кабинете налогоплательщика.

Более того, в конце года всем гражданам, которые не использовали вычет, но имеют на него право, налоговая служба отправит предварительно заполненное заявление, которое потребуется подписать. Таким образом Вы оформите заявление на имущественный вычет.

В 2022 году действуют новые результаты государственной кадастровой проверки, по итогам которой формируется размер налогов на недвижимость. Отметим, что кадастровая стоимость московской недвижимости выросла на более чем 20%, что означает увеличение налогов.

Подъем ставок по ипотечным кредитам не связан с изменениями в законодательных актах. Это событие является следствием санкций со стороны зарубежных стран. Для того, чтобы сохранить российскую экономику и избежать серьезной инфляции, Центробанк был вынужден поднять ключевую ставку до 20%. Это событие моментально отразилось на ипотечном кредитовании. Например, получить ипотеку в Сбербанке теперь можно от 19% годовых.

Существует несколько вариантов покупки жилья: на первичном рынке, когда застройщик и клиент оформляют договор долевого участия, или на вторичном рынке – по договору купли продажи от бывшего собственника.

Раньше основным отличием таких построек была стоимость квартир. Однако в последние годы эта разница становится все меньше – новостройки растут в цене и приближаются по стоимости ко вторичному рынку.

Невозможно однозначно ответить на вопрос о том, какую квартиру лучше купить – в новостройке или от собственника. Выбор будет индивидуален в зависимости от потребностей каждого отдельно взятого покупателя.

Человек, который решился выбрать квартиру и оформить сделку на первичном рынке, становится участником долевого строительства – дольщиком. Таким образом он обозначает свои права на получение доли в строительном объекте после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Такая покупка является чуть более доступной, если договор оформляется на ранних стадиях строительства. Однако срок ожидания дома может составлять несколько лет.

Чем ближе завершающие стадии строительства, тем выше стоимость одного «квадрата». Обычно разница между покупкой на этапе котлована и оформлением сделки перед выдачей ключей составляет от 20 до 30%.

Помимо всего прочего, дольщики могут столкнуться с задержками в сдаче объектов, что особенно актуально в период санкций. Застройщики не могут получить зарубежные материалы, используемые ранее, из-за чего сроки строительства сдвигаются.

Такая покупка сопряжена со множеством рисков, но в то же время несет большие плюсы: ранее в квартире никто не проживал, на основные системы действует гарантия от застройщика, новые ЖК строятся в соответствии с современными тенденциями, поэтому во дворах зачастую есть прогулочные зоны, детские и спортивные площадки.

Вторичный рынок недвижимости включает объекты, которые ранее находились в чьей-либо собственности, то есть зарегистрированы в Росреестре. Этот рынок значительно более разнообразный, поскольку включает как относительно новые постройки, так и дома советского периода.

Стандартная процедура покупки жилья на вторичном рынке проходит при помощи договора купли-продажи. Здесь же можно найти новые квартиры, в которых никто не жил, но оформленные в собственность. Например, так часто происходит, если человек инвестирует деньги в жилье на стадии строительства, а затем его перепродает.

Жилье на вторичном рынке выбирают люди, которые не готовы несколько лет ожидать квартиру в новостройке. Бесспорно, это является главным преимуществом. Однако важно понимать, что вторичное жилье может иметь не только проблемы с коммуникационными системами, но и с документами. Чем дольше жилье находилось в собственности, тем больше проблем могло возникнуть: квартира находится в залоге, появляются лица, считающие, что у них есть права на имущество.

Важным критерием выбора квартиры является технология постройки дома. Именно от этого зависит, насколько комфортным будет выбранное жилье. Основными характеристиками являются:

Наиболее часто в России можно найти квартиры в монолитных и панельных домах, иногда – в кирпичных. Изучим особенности каждой строительной технологии.

Эта технология имеет практически столетнюю историю и основывается на том, что для строительства дома используют панели – готовые блоки из железобетона. Панели производятся на заводах, а затем отправляются на стройку. В результате процесс строительства схож со сборкой конструктора. Самыми яркими примерами панелек являются хрущевки и брежневки.

Такие постройки зачастую возводятся по типовым проектам, поэтому срок строительства довольно небольшой – от полутора до двух лет. Однако конструкторские особенности не позволяют построить дом высотой более 25 этажей. Помимо этого, только в новейших домах можно сделать перепланировку, поскольку в ранних строениях все стены были несущими.

Среди недостатков панелек можно выделить высокий уровень шума и тепловые потери. Кроме того, срок их службы меньше остальных – от 70 до 100 лет.

Монолитная технология гораздо более актуальна в современном строительном секторе. В данном случае несущая функция возлагается не на стены, а на высокопрочный каркас из железобетона. Такая технология значительно превосходит панельную, поэтому дома служат от 100 лет.

Зачастую такие дома выполняются по индивидуальным проектам, поэтому число планировок возрастает. Стены не имеют швов, но наполнены утеплительными материалами, поэтому обладают высокой энергоэффективностью. Однако звукоизоляцию вряд ли можно назвать идеальной.

Дома из кирпича редко встречаются на первичном рынке, поскольку такая технология крайне дорогостоящая. Кроме того, он не может использоваться для постройки домов большой этажности. По этой причине купить кирпичный дом можно на вторичном рынке.

Срок службы таких построек крайне большой и составляет до 200 лет. Материал прекрасно держит тепло.

Современные застройщики возводят недвижимость, высота которой может доходить вплоть до 40 этажей. Из-за этого возникают новые сложности в том, как правильно выбрать квартиру, поскольку жизнь на разных этажах существенно отличается – по уровню шума, освещенности, стоимости и другим показателям.

На современном рынке, особенно если речь заходит об элитных новостройках, представлено огромное количество планировок. Существуют традиционные и европейские планировки. В первом случае кухня расположена отдельно, во втором – совмещена с гостиной.

Помимо них, существуют линейные, распашные и угловые планировки домов.

Покупка в новостройке позволяет самостоятельно выбрать отделку в зависимости от Ваших предпочтений. Однако и на вторичном рынке можно подобрать ремонт, который Вас устроит. Рекомендуем подумать о ремонте заранее и при необходимости внести его в бюджет покупки.

Существуют следующие варианты отделок:

Нет разницы между покупкой квартиры от застройщика или от собственника, когда речь заходит о проверке перед подписанием документов. Проверка должна состоять из двух этапов:

Вопросы, связанные с законностью будущей сделки, лучше доверить юристу, риелтору или другому компетентному лицу. Самостоятельная проверка несет множество рисков, но начать следует именно с нее.

В данном случае важнее всего выбрать строительную компанию, поскольку от нее зависит, насколько вовремя будет сдан объект и получится ли он качественным. Прежде всего посмотрите отзывы от клиентов, изучите официальный сайт и информацию о ранее сданных проектах. Проверьте, были ли задержки в сдаче на длительное время.

К сожалению, посмотреть квартиру в новом доме практически невозможно, поскольку большинство сделок оформляется на этапах строительства. Однако это не мешает тщательно изучить документы.

Убедитесь, что девелопер имеет разрешение на строительство, проектную декларацию, которая обновляется ежемесячно, и разрешение на сдачу в эксплуатацию объектов, которые уже были возведены.

Здесь наряду с проверкой документов возможно провести визуальный осмотр. Сначала изучите, имеет ли продавец права на эту недвижимость. Для этого получите выписку из ЕГРН и свидетельство о праве собственности. В том случае, если квартирой владеет несколько лиц, то потребуйте письменное согласие, заверенное у нотариуса, от каждого собственника.

На следующих этапах Вы должны:

Стоимость квартиры формируется на основе множества факторов, среди которых качество постройки, инфраструктура и экология района, близость к центру и множество других факторов. Если не учитывать квартиры, которые находятся в плачевном состоянии, поэтому мало стоят, то можно отметить, какие варианты стоят меньше всего:

Кроме того, очевидно, что жилье в центральной части мегаполиса стоит значительно дороже, нежели на окраине. Тогда приходится выбирать, что Вы ставите в приоритет – близость к центру или доступную стоимость.

Таким образом, нам удалось рассмотреть, как правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном и первичном рынках недвижимости. Обозначим основные правила выбора жилья:

Рекомендации, представленные в статье, позволят минимизировать риски нарваться на некачественное жилье или мошенников, но не отвечают на вопрос о том, какое жилье лучше. Помните, что покупка недвижимости – индивидуальный процесс. Вы должны опираться на собственные предпочтения и помнить о рисках.