Описание картинки
Описание картинки

Инвестиции в недвижимость в Москве в 2023 году

Возможность сохранить и приумножить капитал привлекает инвесторов. Популярный метод – инвестиции в недвижимость. Однако вкладывая деньги в недвижимость, необходимо учитывать характеристики региона, экономическую ситуацию в стране, местный рынок, ликвидность объекта, спрос и предложение. Рассмотрим, как получить доход с инвестирования в столичное жилье, объем необходимых вложений, предполагаемую доходность и риски.

Цели инвестирования

Каждый инвестор стремится к одному – правильно вложить средства, преследуя одну или несколько целей:

  • Получение пассивного дохода. Это можно сделать, если у инвестора есть недвижимость или он планирует купить новую. Покупка может оформляться как за собственные, так и за ипотечные средства. Далее инвестор ищет арендаторов для сдачи жилья и регулярно получает деньги.
  • Сохранение накопленного капитала. Из-за инфляции деньги обесцениваются, поэтому их нередко вкладывают в ликвидный актив – недвижимость. Это может быть коммерческая, жилая, загородная недвижимость.
  • Получение разового дохода с перепродажи.

Способы инвестирования в недвижимость

Способы инвестирования в недвижимость

Основные способы инвестиций в жилую недвижимость – сдача в аренду и перепродажа.

  • Сдача недвижимости в аренду может быть долгосрочной или посуточной. В первом случае доходность составляет до 5% в год, во втором – до 30%. Однако краткосрочная аренда требует от владельцев времени на поиск клиентов и обслуживание квартиры.
  • Прибыль с продажи может составить до 40% в год. Инвестор покупает квартиру от застройщика на этапах строительства и перепродает ее после сдачи дома. На вторичном рынке эта схема также встречаются, но реже: инвестор покупает "проблемную" квартиру (нет нужной документации или плохой ремонт), устраняет неполадки и выставляет объект на продажу.

Объекты для инвестирования

Инвестор вправе выбрать любой тип недвижимости для инвестиции: новостройку, вторичку, загородный дом, апартаменты, фонд и т.д.

Новостройки под сдачу или перепродажу

Покупка квартиры на этапе строительства – возможность получить имущество по цене на 15-30% ниже, чем после сдачи объекта. Этот способ сопряжен с меньшими рисками. Получить прибыль можно двумя способами: купить квартиру на старте продаж и затем перепродать или сдавать в аренду.

ВАЖНО! Выбирая объект для инвестиций, необходимо обращать внимание на его ликвидность, инфраструктуру района и транспортную доступность. Будущим арендаторам/покупателям важны вид из окон, планировка, этаж, шумоизоляция. Совокупность этих факторов позволит выставить более высокую цену, то есть вложения окупятся быстрее.

Цена квартиры в Москве

По данным Росстата, средняя цена первичной недвижимости в Москве по итогам первого квартала 2023 года составляет 292 790 рублей за квадратный метр, вторичной – 304 516 руб. Во втором квартале средняя цена выросла: квадратный метр в новостройке оценивается в среднем в 302 834 руб, во вторичке – 309 146 руб.

Цена зависит от класса недвижимости: средняя цена типовых квартир на первичном рынке превышает 220 тыс руб/кв.м., улучшенных – более 275 тыс руб, элитных – более 500 тыс руб.

Цена квартиры в Москве

Цена квартиры в Москве в 2023

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

В сентябре 2023 года ключевая ставка ЦБ России составляет 13%, поэтому ставка по базовой программе ипотечного страхования остается высокой. Единственный способ оформить ипотеку на сравнительно выгодных условиях – воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой. Например, получить ипотеку по программе "молодая семья", "военная ипотека", "социальная ипотека", "для ИТ-специалистов" и другим.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Согласно отчету "Дом.рф", во втором квартале 2023 года 95% квартир на первичном рынке недвижимости России было продано по госпрограммам. Чаще всего россияне покупают недвижимость с помощью "Льготной ипотеки", которая была продлена до июля 2024 года. Ставка по льготной ипотеке снижена и составляет 8% годовых. Программа распространяется только на покупку квартир в новостройках, поэтому инвестиция с привлечением заемных средств в первичное жилье – самый выгодных продукт, доступный рядовому гражданину.

Коммерческая недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость окупается путем сдачи объекта в аренду компаниям или ИП. Покупка подобных помещений требует от инвестора дополнительных навыков: решение юридических вопросов, получение статуса коммерческой недвижимости, оформление документации в пожарной инспекции, соблюдение требований СанПиНа.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Коммерческая недвижимость окупается дольше. Кроме того, не все помещения востребованы у арендаторов, а те, что пользуются спросом, продаются по высокой цене. Минимальные вложения составляют 5 миллионов рублей.

Апартаменты

В отличие от квартир, апартаменты признаны нежилой недвижимостью, поэтому их цена ниже. При этом многие апартаменты полностью подготовлены для долгосрочного проживания: обустроена кухня, отдельная ванная комната, спальная и рабочая зоны. Зачастую в апарт-отелях жильцам доступен круглосуточный отельный сервис, в зданиях сформирована внутренняя инфраструктура (тренажерный зал, кофейня, лаунж-зона и т.д.).

Загородная недвижимость

Загородные дома можно сдать в аренду или перепродать, а также сделать перепланировку в дом отдыха. Важно помнить, что арендаторы ищут дома в районах с развитой инфраструктурой и близким расположением к городу. Наличие дополнительных удобств, среди которых терраса, банный комплекс, мангал и беседка, повысят цену аренды.

Аналогично квартирам, выгоднее инвестировать в загородную недвижимость на этапе строительства. Инвестор также может оформить в собственность участок земли, а дом построить самостоятельно. Однако помимо финансовых трат, потребуются дополнительные вложения сил и времени.

Ипотечные облигации

Такие инвестиции в рынок недвижимости считаются сравнительно новыми. Ипотечные облигации относятся к ценным бумагам, которые выпускают кредитные организации и продают гражданам. В качестве обеспечения выступают платежи по ипотеке, которые каждый месяц вносят заемщики банка. При этом доходность облигаций значительно превышает ту, что можно получить по обычному вкладу.

Заграничная недвижимость

Вместо инвестиций в недвижимость в России, некоторые инвесторы выбирают зарубежные объекты, считая их более прибыльными. Причина тому – доход, который поступает в иностранной валюте.

Более того, ряд стран выдает за покупку недвижимости вид на жительство и даже гражданство. Однако этот рынок требует дополнительных знаний, в т.ч. законодательной базы иностранного государства.

Бумажная недвижимость и REIT

REIT или инвестиционные трасты недвижимости – очередной способ вложения инвестиций в иностранную недвижимость. К ним относятся компании, которые занимаются вложениями в объекты недвижимости и управление ими. При этом инвестор получает долю дохода, но не берет на себя ответственность по управлению недвижимости – все обязанности ложатся на управляющую компанию.

УК распределяет поступившие средства наиболее выгодным, по ее мнению, образом: вкладывает деньги в недвижимость, будь то торговый центр, офисное здание или многоквартирный дом, а затем сдает ее в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов, а в ряде случаев выигрывают на росте стоимости акций.

Российским аналогом REIT выступают ЗПИФы, закрытые паевые инвестиционные фонды.

Сколько нужно вложить?

Сколько нужно вложить в недвижимость в Москве?

Фото: Фотобанк Moscow-Live

Согласно данным "Домклик", цена недвижимости на первичном рынке в октябре 2023 года составляет:

  • квартира-студия – от 4.3 до 113.2 млн руб;
  • однокомнатная – от 5.2 до 659 млн руб;
  • двухкомнатная – от 6.2 до 653 млн руб;
  • трехкомнатная – от 7.9 до 1 224 млн руб;
  • четырехкомнатная и более – от 11.2 до 2 034 млн руб.

Цена вторичной недвижимости:

  • квартира-студия – от 1.4 до 1 732 млн руб;
  • однокомнатная – от 1.85 до 220 млн руб;
  • двухкомнатная – от 3.5 до 289 млн руб;
  • трехкомнатная – от 5.7 до 723.8 млн руб;
  • четырехкомнатная и более – от 7.9 до 3 377 млн руб.

Вложения в недвижимость могут значительно отличаться – они зависят от расположения, площади и класса квартиры. Например, инвестор может купить самую дешевую квартиру-студию на вторичном рынке недвижимости за 1.4 млн рублей, но нет гарантий, что такой объект окажется ликвидной. Поэтому ориентируются на средние цены.

ПОМНИТЕ! Цена недвижимости окажется ниже, если купить ее на стадии строительства. Но нельзя забывать, что такое вложение начнет приносить прибыль лишь через 2–3 года.

Если же инвестор вкладывается в акции, то стоимость акции REIT начинается от 5 долларов. Их покупка доступна на Санкт-Петербургской бирже. Выбрав ипотечные облигации, на сайте Московской биржи можно найти бумаги стоимостью до 1000 рублей. Доход зависит от объема вложенных средств.

Как выбрать локацию для покупки?

Расположение – важнейший критерий для опытного инвестора. Учитывают транспортную доступность, наличие рядом станций метро и развитых транспортных узлов. Также важны экология, парковые зоны и объекты социальной инфраструктуры (больницы, детские сады, школы) – это увеличивает цену объекта при продаже или сдаче в аренду.

Как сэкономить: "Чёрные пятницы" и скидки

Застройщики предлагают скидки на объекты недвижимости. Способы сэкономить на покупке:

  • "Черная пятница". В это время застройщики предлагают большие скидки на квартиры. Например, цена студии может снизиться с 8.5 до 7 млн рублей. Подпишитесь на новостную рассылку застройщиков, чтобы узнать, когда начинается период распродаж.
  • "Приведи друга". В рамках этой акции застройщик предлагает скидку до 2% тем клиентам, которые порекомендовали недвижимость этого девелопера своим друзьям и знакомым.
  • Летнее падение цен. В летний период застройщики стабильно снижают цены, поэтому стоит отложить покупку до этого времени.

Помимо предложений от девелоперов, в качестве инвестиции рассматривают неликвидные лоты. Квартиры на первых этажах, с проходными комнатами, неудачным видом - чаще всего именно они остаются нераспроданными к моменту завершения строительных работ. Застройщики понимают, что продать их по стандартной цене не получится, поэтому предлагают скидки.

ПОМНИТЕ! Купив низколиквидную квартиру, Вы должны быть готовы, что доход также окажется небольшим.

Плюсы и минусы

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в Москве

Преимущества инвестиций в недвижимость:

  • Стабильный доход. Востребованный и ликвидный объект всегда принесет прибыль.
  • Пассивный заработок. Сдавая недвижимость в длительную аренду или перепродавая его, инвестору не приходится прикладывать множество усилий – разовый поиск клиентов взамен на прибыль. Ипотечные облигации и ЗПИФ также приносят пассивный доход.
  • Многообразие способов инвестирования – каждый инвестор может выбрать тот, что нравится ему больше всего.

Плюсы и минусы покупки ценных бумаг

Преимущество вложений в облигации, REIT и ЗПИФ: низкий порог вхождения, т.к. цена ценных бумаг значительно ниже стоимости квартиры или дома.

Недостаток: если инвестор вкладывает небольшую сумму, доход также окажется небольшим.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Преимущества:

  • Владение физическим активом, который всегда можно перепродать.
  • Рост цен. Зачастую цена квартир увеличивается независимо от инфляционных процессов.

Недостатки:

  • Высокий порог вхождения – цена объектов недвижимости значительная.
  • Долгий период окупаемости. Если квартира сдается в аренду, то может пройти десяток лет, пока она окупится. Если же перепродается после сдачи дома в эксплуатацию, нужно ждать пару лет, пока тот построится.
  • Дополнительные траты: коммунальные платежи, капремонт, налоги.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Преимущества:

  • Низкая цена по сравнению с квартирами – цена апартаментов на 20-30% ниже квартир.
  • Отельный сервис – жильцам доступна охрана, консьерж, уборка апартаментов и т.д., что увеличивает цену аренды.
  • Управляющая компания – собственник может передать обязанности по обслуживанию апартаментов и поиску жильцов управляющей компании за фиксированную плату или процент от выручки.

Недостатки:

  • Дорогое содержание. Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, при расчете налога на имущество не действует налоговый вычет, а ставка налога составляет от 0.5 до 2%. Коммунальные платежи также выше.
  • Отсутствие прописки. В апартаментах нельзя прописаться, что может оттолкнуть арендаторов, которым необходима временная регистрация для определения детей в детский сад или школу по месту жительства.

Риски

Риски инвестиций в недвижимость

Риски при покупке ипотечных облигаций

  • Риск ликвидности – классический риск для всех облигаций. Он означает, что владелец облигаций не может их продать по справедливой цене, т.к. нет покупателей.
  • Риск досрочного погашения ипотечных кредитов. Это приводит к потере части дохода.

Риски вложений в REIT и ЗПИФ

Главный риск связан с плохим управлением. Необходимо внимательно изучить информацию о фонде и управляющей компании, чтобы фонд приносил доходность.

Риски при покупке недвижимости

В зависимости от того, покупает инвестор недвижимость на первичном или вторичном рынке и каким способом планирует получать прибыль, возникают разные риски:

  • Плохое расположение, что снижает спрос на покупку или аренду объекта.
  • Форс-мажорные обстоятельства. Например, рядом с домом открылся завод, из-за чего ухудшилась экология, или соседи затопили квартиру, поэтому требуется ремонт.
  • Недобросовестные арендаторы. Не каждый арендатор относится ответственно к имуществу, которое ему не принадлежит. Из-за этого может потребоваться серьезный ремонт в квартире или замена мебели и техники.
  • Долгострой. Покупая строящийся объект на первичном рынке, инвестор может столкнуться с долгостроем или переносом сроков строительства. Важно тщательно выбирать застройщика.
  • Мошенничество. Сделки на вторичном рынке недвижимости сопряжены с дополнительными рисками. Перед покупкой важно проверить документы, в т.ч. количество собственников, законность перепланировки и многое другое. Если окажется, что на квартиру имеют права другие люди, сделка может быть признана незаконной, и покупатель рискует потерять деньги.

Сколько реально можно заработать?

Сколько реально можно заработать на недвижимости?

Фото: Фотобанк Moscow-Live

На перепродаже

Существует два способа заработка на перепродаже: покупка первичной недвижимости на стадии строительства или покупка "проблемной" вторичной недвижимости. В обоих случаях доход с перепродажи недвижимости разовый, но большой.

Перепродажа новостройки. От стадии котлована до сдачи дома в среднем цена квартиры вырастает на 15-30% в зависимости от класса недвижимости. Также на рост цены влияют внешние факторы, например, за годы строительства дома рядом построили метро или открыли парк, что увеличило цену объекта.

Например, вложив 6 млн руб в небольшую студию рядом с метро, на выходе инвестор получает недвижимость стоимостью 7.8 млн руб. Разница в цене составила 1.8 млн.руб. Вычитаем из суммы налог 13% и получаем, что доход равен 1.566 млн.руб.

НА ЗАМЕТКУ! Недвижимость классов "комфорт", "бизнес" и "премиум" растет в цене сильнее, чем "эконом", но требует больших вложений.

Перепродажа вторички. Инвестор ищет квартиру на вторичном рынке по низкой цене из-за плохого ремонта или проблем с документами. В первом случае он делает ремонт и перепродает квартиру, во втором – устраняет проблемы с пакетом документов на квартиру.

Оба способа связаны с рисками. Инвестор может дать неверную оценку квартиры на этапе покупки и не заметить, что ремонт требует больших инвестиций, чем он планировал. В случае с документами может потребоваться юридическая помощь.

На сдаче в аренду

Период окупаемости за счет сдачи в аренду может превышать десятки лет, поэтому сдача в аренду – способ сохранить капитал, а не преумножить его.

К примеру, инвестор, который купил самую дешевую студию в новостройке Москве за 4.3 млн руб, сдает ее в аренду за 30 тысяч рублей. Тогда окупить инвестиции получится лишь через 12 лет. Однако здесь не учтены дополнительные расходы на ремонт, мебель, технику, налоги и т.д.

Тем не менее, у инвестора по-прежнему будет находиться имущество в собственности, продажа которого через десять лет может принести существенную прибыль за счет роста рыночной цены. Поэтому необходимо покупать объект, который не потеряет ликвидность.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году в Москве?

Принимая решение о покупке недвижимости в 2023 году, учитывают ситуацию на рынке. По данным ЕМИСС, цены на вторичном рынке недвижимости увеличиваются из года в год. На первичном рынке был скачок цен в 2022 году, но с IV квартала 2022 года по I квартал 2023 средняя цена квадратного метра снизилась с 375 тыс руб до 293 тыс руб.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году в Москве?

Важно помнить о высокий ставках по ипотеке – покупка недвижимости на вторичном рынке недвижимости с использованием заемных средств вряд ли станет выгодной инвестицией, поэтому лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не снизятся ставки.

В то же время для инвесторов, накопивших капитал или желающих взять квартиру в новостройке за счет льготной ипотеки, нет преград для покупки – вложенный капитал сохранится, а стоимость актива вырастет.

Как зарабатывать на недвижимости больше?

Доходность инвестиций в недвижимость увеличится, если использовать один из следующих способов:

  • Разделить просторную квартиру на студии. Сдавать в аренду несколько объектов значительно прибыльнее.
  • Сделать перепланировку. Если планировочное решение становится более современным, цена объекта растет в среднем на 35%.
  • Перевести имущество из жилого в нежилое. Если инвестор решил вложить деньги в коммерческую недвижимость, он должен потратить большую сумму. Однако можно купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд.
  • Сделать ремонт. Квартиры с качественным ремонтом могут увеличиться в цене в 1.5-2 раза.

О каких налогах надо знать инвесторам?

О каких налогах на недвижимость надо знать инвесторам?

Нельзя забывать, что инвестиции в недвижимость в 2023 году сопряжены с обязательствами – граждане должны выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от любого дохода.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! НДФЛ взимается не со всей суммы продажи, а только с дохода. То есть Вы купили квартиру за 5 млн руб, продали за 6.5 млн руб. Тогда доход составил 1.5 млн руб, а размер налога – 195 тыс рублей.

При этом собственник обязан подать декларацию о доходах и платить НДФЛ, если не истек минимальный срок владения. В противном случае владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Срок зависит от способа получения недвижимости:

  • Объект получен по наследству, достался в подарок от близкого родственника, приватизирован, передан по договору пожизненного содержания – срок владения составляет 3 года.
  • Собственник продает единственную недвижимость после 2020 года – 3 года.
  • Владелец продает одну из квартир, но при этом вторую недвижимость он купил в течение 90 дней до продажи, а другого жилья в собственности нет – 3 года.
  • В остальных случаях – 5 лет.

Если покупатель оформлен индивидуальным предпринимателем, он вправе выплатить 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН). Это допустимо в двух случаях:

  • Предприниматель использовал недвижимость в бизнесе: сдавал в аренду, использовать как складское помещение и т.п.
  • При регистрации предприниматель указал в ЕГРИП вид деятельности "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества".

В остальных случаях ИП платит НДФЛ.

Опасайтесь мошенничества

Мошеннические схемы на рынке недвижимости встречаются часто – фирмы-однодневки, арендаторы-неплательщики и другие.

Для собственников недвижимости существует способ обезопасить своё имущество – необходимо подать заявление в Росреестр, которое запрещает передачу прав собственности на имущество без личного участия владельца.

Способы защиты от мошенников:

  • При покупке вторичной недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду/перепродажи. Убедитесь, что лицо, которое продает Вам объект, зарегистрировано собственником. Для этого запросите выписку из ЕГРН о владельце недвижимости. Также проверьте, нет ли других собственников. Если продавец находится в браке, получите согласие супруги/супруга.
  • При сдаче недвижимости в аренду. Заключите договор, в котором прописаны даты и размеры платежей. Если арендатор уклоняется от уплаты, передавайте дело в суд.
  • При покупке ценных бумаг. Достаточно пользоваться официальными сайтами, приложениями проверенных банков.

Выводы

Напомним инвесторам, что:

  • необходимо выбирать высоколиквидный объект;
  • не следует ждать мгновенной прибыли: первичная недвижимость в случае перепродажи окупится через 2-3 года, вторичная в случае сдачи в аренду – минимум через 10 лет;
  • ценные бумаги – это долгосрочное вложение, которое принесет доход в будущем;
  • необходимо пользоваться услугами юриста, чтобы не наткнуться на мошенников.
Поделиться:
Комментарии 0
Смотреть все отзывы

Похожие статьи

Все статьи