Инвестиции в недвижимость в Москве в 2024 году

Возможность сохранить и приумножить капитал привлекает инвесторов. Популярный метод – инвестиции в недвижимость. Однако вкладывая деньги в недвижимость, необходимо учитывать характеристики региона, экономическую ситуацию в стране, местный рынок, ликвидность объекта, спрос и предложение. Рассмотрим, как получить доход с инвестирования в столичное жилье, объём необходимых вложений, предполагаемую доходность и риски.

Цели инвестирования

Каждый инвестор стремится к одному – правильно вложить средства, преследуя одну или несколько целей:

• Получение пассивного дохода. Это можно сделать, если у инвестора есть недвижимость или он планирует купить новую. Покупка может оформляться как за собственные, так и за ипотечные средства. Далее инвестор ищет арендаторов для сдачи жилья и регулярно получает деньги.
• Сохранение накопленного капитала. Из-за инфляции деньги обесцениваются, поэтому их нередко вкладывают в ликвидный актив – недвижимость. Это может быть коммерческая, жилая, загородная недвижимость.
• Получение разового дохода с перепродажи.

Способы инвестирования в недвижимость

Основные способы инвестиций в жилую недвижимость – сдача в аренду и перепродажа.

• Сдача недвижимости в аренду может быть долгосрочной или посуточной. В первом случае доходность составляет до 5% в год, во втором – до 30%. Однако краткосрочная аренда требует от владельцев времени на поиск клиентов и обслуживание квартиры.
• Прибыль с продажи может составить до 40% в год. Инвестор покупает квартиру от застройщика на этапах строительства и перепродает ее после сдачи дома. На вторичном рынке эта схема также встречаются, но реже: инвестор покупает "проблемную" квартиру (нет нужной документации или плохой ремонт), устраняет неполадки и выставляет объект на продажу.

Объекты для инвестирования

Инвестор вправе выбрать любой тип недвижимости для инвестиции: новостройку, вторичку, загородный дом, апартаменты, фонд и т.д.

Новостройки под сдачу или перепродажу

Покупка квартиры на этапе строительства – возможность получить имущество по цене на 15-30% ниже, чем после сдачи объекта. Этот способ сопряжен с меньшими рисками. Получить прибыль можно двумя способами: купить квартиру на старте продаж и затем перепродать или сдавать в аренду.

Цена квартиры в Москве

По данным Росстата, средняя цена первичной недвижимости в Москве по итогам четвёртого квартала 2023 года составила 340 837 рублей за квадратный метр, вторичной – 328 064 руб.

Цена зависит от класса недвижимости: средняя цена типовых квартир на первичном рынке превышает 240 тыс руб/кв.м., улучшенных – более 320 тыс руб, элитных – более 500 тыс руб.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

В апреле 2024 года ключевая ставка ЦБ России составляет 16%, поэтому ставка по базовой программе ипотечного страхования остается высокой. Единственный способ оформить ипотеку на сравнительно выгодных условиях – воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой. Например, получить ипотеку по программе "молодая семья", "военная ипотека", "социальная ипотека", "для ИТ-специалистов" и другим.

Согласно отчёту "Дом.рф", во втором квартале 2023 года 95% квартир на первичном рынке недвижимости России было продано по госпрограммам. Чаще всего россияне покупают недвижимость с помощью "Льготной ипотеки", которая была продлена до июля 2024 года. Ставка по льготной ипотеке снижена и составляет 8% годовых. Программа распространяется только на покупку квартир в новостройках, поэтому инвестиция с привлечением заемных средств в первичное жилье – самый выгодных продукт, доступный рядовому гражданину.

Коммерческая недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость окупается путем сдачи объекта в аренду компаниям или ИП. Покупка подобных помещений требует от инвестора дополнительных навыков: решение юридических вопросов, получение статуса коммерческой недвижимости, оформление документации в пожарной инспекции, соблюдение требований СанПиНа.

Апартаменты

В отличие от квартир, апартаменты признаны нежилой недвижимостью, поэтому их цена ниже. При этом многие апартаменты полностью подготовлены для долгосрочного проживания: обустроена кухня, отдельная ванная комната, спальная и рабочая зоны. Зачастую в апарт-отелях жильцам доступен круглосуточный отельный сервис, в зданиях сформирована внутренняя инфраструктура (тренажерный зал, кофейня, лаунж-зона и т.д.).

Загородная недвижимость

Загородные дома можно сдать в аренду или перепродать, а также сделать перепланировку в дом отдыха. Важно помнить, что арендаторы ищут дома в районах с развитой инфраструктурой и близким расположением к городу. Наличие дополнительных удобств, среди которых терраса, банный комплекс, мангал и беседка, повысят цену аренды.

Аналогично квартирам, выгоднее инвестировать в загородную недвижимость на этапе строительства. Инвестор также может оформить в собственность участок земли, а дом построить самостоятельно. Однако помимо финансовых трат, потребуются дополнительные вложения сил и времени.

Ипотечные облигации

Такие инвестиции в рынок недвижимости считаются сравнительно новыми. Ипотечные облигации относятся к ценным бумагам, которые выпускают кредитные организации и продают гражданам. В качестве обеспечения выступают платежи по ипотеке, которые каждый месяц вносят заемщики банка. При этом доходность облигаций значительно превышает ту, что можно получить по обычному вкладу.

Заграничная недвижимость

Вместо инвестиций в недвижимость в России, некоторые инвесторы выбирают зарубежные объекты, считая их более прибыльными. Причина тому – доход, который поступает в иностранной валюте.

Более того, ряд стран выдает за покупку недвижимости вид на жительство и даже гражданство. Однако этот рынок требует дополнительных знаний, в т.ч. законодательной базы иностранного государства.

Бумажная недвижимость и REIT

REIT или инвестиционные трасты недвижимости – очередной способ вложения инвестиций в иностранную недвижимость. К ним относятся компании, которые занимаются вложениями в объекты недвижимости и управление ими. При этом инвестор получает долю дохода, но не берет на себя ответственность по управлению недвижимости – все обязанности ложатся на управляющую компанию.

УК распределяет поступившие средства наиболее выгодным, по ее мнению, образом: вкладывает деньги в недвижимость, будь то торговый центр, офисное здание или многоквартирный дом, а затем сдает ее в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов, а в ряде случаев выигрывают на росте стоимости акций.

Российским аналогом REIT выступают ЗПИФы, закрытые паевые инвестиционные фонды.

Сколько нужно вложить?

Фото: Фотобанк Moscow-Live

Согласно данным "Домклик", цена недвижимости на первичном рынке в апреле 2024 года составляет:

• квартира-студия – от 4.3 млн руб;
• однокомнатная – от 5.1 млн руб;
• двухкомнатная – от 6.1 млн руб;
• трехкомнатная – от 8.1 млн руб;
• четырехкомнатная и более – от 11.5 млн руб.

Цена вторичной недвижимости:

• квартира-студия – от 1.5 млн руб;
• однокомнатная – от 2.5 млн руб;
• двухкомнатная – от 3.8 млн руб;
• трехкомнатная – от 4.2 млн руб;
• четырехкомнатная и более – от 8.3 млн руб.

Вложения в недвижимость могут значительно отличаться – они зависят от расположения, площади и класса квартиры. Например, инвестор может купить самую дешевую квартиру-студию на вторичном рынке недвижимости за 1.5 млн рублей, но нет гарантий, что такой объект окажется ликвидным. Поэтому ориентируются на средние цены.

Если же инвестор вкладывается в акции, то стоимость акции REIT начинается от 5 долларов. Их покупка доступна на Санкт-Петербургской бирже. Выбрав ипотечные облигации, на сайте Московской биржи можно найти бумаги стоимостью до 1000 рублей. Доход зависит от объёма вложенных средств.

Как выбрать локацию для покупки?

Расположение – важнейший критерий для опытного инвестора. Учитывают транспортную доступность, наличие рядом станций метро и развитых транспортных узлов. Также важны экология, парковые зоны и объекты социальной инфраструктуры (больницы, детские сады, школы) – это увеличивает цену объекта при продаже или сдаче в аренду.

Как сэкономить: "Чёрные пятницы" и скидки

Застройщики предлагают скидки на объекты недвижимости. Способы сэкономить на покупке:

• "Черная пятница". В это время застройщики предлагают большие скидки на квартиры. Например, цена студии может снизиться с 8.5 до 7 млн рублей. Подпишитесь на новостную рассылку застройщиков, чтобы узнать, когда начинается период распродаж.
• "Приведи друга". В рамках этой акции застройщик предлагает скидку до 2% тем клиентам, которые порекомендовали недвижимость этого девелопера своим друзьям и знакомым.
• Летнее падение цен. В летний период застройщики стабильно снижают цены, поэтому стоит отложить покупку до этого времени.

Помимо предложений от девелоперов, в качестве инвестиции рассматривают неликвидные лоты. Квартиры на первых этажах, с проходными комнатами, неудачным видом - чаще всего именно они остаются нераспроданными к моменту завершения строительных работ. Застройщики понимают, что продать их по стандартной цене не получится, поэтому предлагают скидки.

Плюсы и минусы

Преимущества инвестиций в недвижимость:

• Стабильный доход. Востребованный и ликвидный объект всегда принесет прибыль.
• Пассивный заработок. Сдавая недвижимость в длительную аренду или перепродавая его, инвестору не приходится прикладывать множество усилий – разовый поиск клиентов взамен на прибыль. Ипотечные облигации и ЗПИФ также приносят пассивный доход.
• Многообразие способов инвестирования – каждый инвестор может выбрать тот, что нравится ему больше всего.

Плюсы и минусы покупки ценных бумаг

Преимущество вложений в облигации, REIT и ЗПИФ: низкий порог вхождения, т.к. цена ценных бумаг значительно ниже стоимости квартиры или дома.

Недостаток: если инвестор вкладывает небольшую сумму, доход также окажется небольшим.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Преимущества:

• Владение физическим активом, который всегда можно перепродать.
• Рост цен. Зачастую цена квартир увеличивается независимо от инфляционных процессов.

Недостатки:

• Высокий порог вхождения – цена объектов недвижимости значительная.
• Долгий период окупаемости. Если квартира сдается в аренду, то может пройти десяток лет, пока она окупится. Если же перепродается после сдачи дома в эксплуатацию, нужно ждать пару лет, пока тот построится.
• Дополнительные траты: коммунальные платежи, капремонт, налоги.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Преимущества:

• Низкая цена по сравнению с квартирами – цена апартаментов на 20-30% ниже квартир.
• Отельный сервис – жильцам доступна охрана, консьерж, уборка апартаментов и т.д., что увеличивает цену аренды.
• Управляющая компания – собственник может передать обязанности по обслуживанию апартаментов и поиску жильцов управляющей компании за фиксированную плату или процент от выручки.

Недостатки:

• Дорогое содержание. Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, при расчете налога на имущество не действует налоговый вычет, а ставка налога составляет от 0.5 до 2%. Коммунальные платежи также выше.
• Отсутствие прописки. В апартаментах нельзя прописаться, что может оттолкнуть арендаторов, которым необходима временная регистрация для определения детей в детский сад или школу по месту жительства.

Риски

Риски при покупке ипотечных облигаций

• Риск ликвидности – классический риск для всех облигаций. Он означает, что владелец облигаций не может их продать по справедливой цене, т.к. нет покупателей.
• Риск досрочного погашения ипотечных кредитов. Это приводит к потере части дохода.

Риски вложений в REIT и ЗПИФ

Главный риск связан с плохим управлением. Необходимо внимательно изучить информацию о фонде и управляющей компании, чтобы фонд приносил доходность.

Риски при покупке недвижимости

В зависимости от того, покупает инвестор недвижимость на первичном или вторичном рынке и каким способом планирует получать прибыль, возникают разные риски:

• Плохое расположение, что снижает спрос на покупку или аренду объекта.
• Форс-мажорные обстоятельства. Например, рядом с домом открылся завод, из-за чего ухудшилась экология, или соседи затопили квартиру, поэтому требуется ремонт.
• Недобросовестные арендаторы. Не каждый арендатор относится ответственно к имуществу, которое ему не принадлежит. Из-за этого может потребоваться серьезный ремонт в квартире или замена мебели и техники.
• Долгострой. Покупая строящийся объект на первичном рынке, инвестор может столкнуться с долгостроем или переносом сроков строительства. Важно тщательно выбирать застройщика.
• Мошенничество. Сделки на вторичном рынке недвижимости сопряжены с дополнительными рисками. Перед покупкой важно проверить документы, в т.ч. количество собственников, законность перепланировки и многое другое. Если окажется, что на квартиру имеют права другие люди, сделка может быть признана незаконной, и покупатель рискует потерять деньги.

Сколько реально можно заработать?

Фото: Фотобанк Moscow-Live

На перепродаже

Существует два способа заработка на перепродаже: покупка первичной недвижимости на стадии строительства или покупка "проблемной" вторичной недвижимости. В обоих случаях доход с перепродажи недвижимости разовый, но большой.

Перепродажа новостройки. От стадии котлована до сдачи дома в среднем цена квартиры вырастает на 15-30% в зависимости от класса недвижимости. Также на рост цены влияют внешние факторы, например, за годы строительства дома рядом построили метро или открыли парк, что увеличило цену объекта.

Например, вложив 6 млн руб в небольшую студию рядом с метро, на выходе инвестор получает недвижимость стоимостью 7.8 млн руб. Разница в цене составила 1.8 млн.руб. Вычитаем из суммы налог 13% и получаем, что доход равен 1.566 млн.руб.

НА ЗАМЕТКУ! Недвижимость классов "комфорт", "бизнес" и "премиум" растет в цене сильнее, чем "эконом", но требует больших вложений.

Перепродажа вторички. Инвестор ищет квартиру на вторичном рынке по низкой цене из-за плохого ремонта или проблем с документами. В первом случае он делает ремонт и перепродает квартиру, во втором – устраняет проблемы с пакетом документов на квартиру.

Оба способа связаны с рисками. Инвестор может дать неверную оценку квартиры на этапе покупки и не заметить, что ремонт требует больших инвестиций, чем он планировал. В случае с документами может потребоваться юридическая помощь.

На сдаче в аренду

Период окупаемости за счет сдачи в аренду может превышать десятки лет, поэтому сдача в аренду – способ сохранить капитал, а не преумножить его.

К примеру, инвестор, который купил самую дешевую студию в новостройке Москве за 4.3 млн руб, сдает ее в аренду за 30 тысяч рублей. Тогда окупить инвестиции получится лишь через 12 лет. Однако здесь не учтены дополнительные расходы на ремонт, мебель, технику, налоги и т.д.

Тем не менее, у инвестора по-прежнему будет находиться имущество в собственности, продажа которого через десять лет может принести существенную прибыль за счет роста рыночной цены. Поэтому необходимо покупать объект, который не потеряет ликвидность.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году в Москве?

Принимая решение о покупке недвижимости в 2024 году, учитывают ситуацию на рынке. По данным ЕМИСС, цены на вторичном рынке недвижимости увеличиваются из года в год. На первичном рынке был скачок цен в 2022 году, но с IV квартала 2022 года по I квартал 2023 средняя цена квадратного метра снизилась с 375 тыс руб до 293 тыс руб.

Важно помнить о высокий ставках по ипотеке – покупка недвижимости на вторичном рынке недвижимости с использованием заёмных средств вряд ли станет выгодной инвестицией, поэтому лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не снизятся ставки.

В то же время для инвесторов, накопивших капитал или желающих взять квартиру в новостройке за счет льготной ипотеки, нет преград для покупки – вложенный капитал сохранится, а стоимость актива вырастет.

Как зарабатывать на недвижимости больше?

Доходность инвестиций в недвижимость увеличится, если использовать один из следующих способов:

• Разделить просторную квартиру на студии. Сдавать в аренду несколько объектов значительно прибыльнее.
• Сделать перепланировку. Если планировочное решение становится более современным, цена объекта растет в среднем на 35%.
• Перевести имущество из жилого в нежилое. Если инвестор решил вложить деньги в коммерческую недвижимость, он должен потратить большую сумму. Однако можно купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд.
• Сделать ремонт. Квартиры с качественным ремонтом могут увеличиться в цене в 1.5-2 раза.

О каких налогах надо знать инвесторам?

Нельзя забывать, что инвестиции в недвижимость в 2024 году сопряжены с обязательствами – граждане должны выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от любого дохода.

При этом собственник обязан подать декларацию о доходах и платить НДФЛ, если не истек минимальный срок владения. В противном случае владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Срок зависит от способа получения недвижимости:

• Объект получен по наследству, достался в подарок от близкого родственника, приватизирован, передан по договору пожизненного содержания – срок владения составляет 3 года.
• Собственник продает единственную недвижимость после 2020 года – 3 года.
• Владелец продает одну из квартир, но при этом вторую недвижимость он купил в течение 90 дней до продажи, а другого жилья в собственности нет – 3 года.
• В остальных случаях – 5 лет.

Если покупатель оформлен индивидуальным предпринимателем, он вправе выплатить 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН). Это допустимо в двух случаях:

• Предприниматель использовал недвижимость в бизнесе: сдавал в аренду, использовать как складское помещение и т.п.
• При регистрации предприниматель указал в ЕГРИП вид деятельности "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества".

В остальных случаях ИП платит НДФЛ.

Опасайтесь мошенничества

Мошеннические схемы на рынке недвижимости встречаются часто – фирмы-однодневки, арендаторы-неплательщики и другие.

Для собственников недвижимости существует способ обезопасить своё имущество – необходимо подать заявление в Росреестр, которое запрещает передачу прав собственности на имущество без личного участия владельца.

Способы защиты от мошенников:

• При покупке вторичной недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду/перепродажи. Убедитесь, что лицо, которое продает Вам объект, зарегистрировано собственником. Для этого запросите выписку из ЕГРН о владельце недвижимости. Также проверьте, нет ли других собственников. Если продавец находится в браке, получите согласие супруги/супруга.
• При сдаче недвижимости в аренду. Заключите договор, в котором прописаны даты и размеры платежей. Если арендатор уклоняется от уплаты, передавайте дело в суд.
• При покупке ценных бумаг. Достаточно пользоваться официальными сайтами, приложениями проверенных банков.

Выводы

Напомним инвесторам, что:

• необходимо выбирать высоколиквидный объект;
• не следует ждать мгновенной прибыли: первичная недвижимость в случае перепродажи окупится через 2-3 года, вторичная в случае сдачи в аренду – минимум через 10 лет;
• ценные бумаги – это долгосрочное вложение, которое принесет доход в будущем;
• необходимо пользоваться услугами юриста, чтобы не наткнуться на мошенников.