Как выгодно инвестировать в недвижимость в 2022 году?

Желание правильно вложить свои денежные средства всегда является актуальным. Особенно сильно оно усиливается в кризисные периоды, когда происходит резкое обесценивание накопленного капитала. Именно такая ситуация происходит с Россией в 2022 году, поскольку зарубежные страны активно вводят санкции, а Центробанк повышает ключевую ставку.

По этой причине граждане задумались о том, как получить прибыль путем инвестиций, зачастую выбирая вложения в недвижимость. Рассмотрим, как правильно инвестировать в недвижимость в эти особенно тяжелые для России времена.

В течение последних лет россияне вновь убедились, что инвестиции в недвижимость – основной инструмент сохранения накоплений. Начиная с 2020 года и по 2021 включительно стоимость вторички в Москве возросла в полтора раза, а новостройки – в два раза. Благодаря этому инвесторы смогли заработать несколько млн рублей путем перепродажи купленных ранее объектов. В других крупных городах наблюдается аналогичная тенденция, но в чуть меньших масштабах.

Основными стимулами к увеличению цен на квартиры стало снижение ипотечных ставок. В связи с пандемией российские банки сократили ставку до 4.25%, а государство запустило льготную ипотеку. Результатом таких мер стало увеличение числа ипотечных сделок.

Еще одним значимым изменением стало введение эскроу-счетов. В связи с этим застройщики сократили число возводимых объектов к началу 2021 года. Уменьшение предложения на рынке повлекло поднятие цен.

Кардинальные изменения произошли в февраля 2022 года, настал очередной кризис в связи со спецоперацией, предпринятой Россией на Украине. Против РФ вводятся масштабные санкции со стороны США и стран Евросоюза, что отразилось на внутреннем рынке. Относительно стабильных рынок недвижимости столкнулся с угрозами.

В первую очередь увеличилась стоимость строительных материалов. Также возникают трудности с их стабильной поставкой. ЦБ РФ поднял ключевую ставку до рекордных 20% годовых, что уже отразилось на ипотечном и потребительском кредитовании, сделав менее доступной покупку жилья.

Важно отметить, что эксперты не считают, что произойдет массовая остановка строительства. Успех застройщика будет определяться тем, имеются ли у него финансовые и производственные возможности оптимизировать процесс под новые реалии. Однако обеспечение сохранности рынка возможно только с помощью государственного субсидирования, в том числе за счет продления программы льготной ипотеки.

Если инвестировать в покупку нового объекта может быть довольно рискованным, то вторичный рынок остается относительно стабильным. Здесь не возникают риски того, что застройщик обанкротится.

Перед тем, как выбрать для себя объект инвестирования, рассмотрим плюсы и минусы инвестиции в недвижимость.

Стимулом для инвесторов служат следующие преимущества вложений в недвижимость:

Однако недостатки в таком способе инвестиций также встречаются:

Любые инвестиции всегда связаны с рисками, рынок недвижимости не становится исключением. Рассмотрим, с какими рисками могут столкнуться инвесторы.

Инвестиции в недвижимость в условиях санкций – время, когда стандартные методы могут быть особенно рискованными. Рассмотрим, какие комментарии и советы дают эксперты.

В первую очередь специалисты советуют тем, кто решил взять ипотечное жилье и успел получить одобрение до того, как Центробанк поднял ставку до 20%, как можно скорее оформлять сделку.

Если Вы давно думали о продаже имеющейся квартиры, земельного участка или частного дома, то сейчас настало лучшее время. Цены на недвижимость возросли до максимальных значений, граждане раскупают даже невостребованное ранее жилье.

Также стоит отметить, что аналитики предсказывают снижение цен приблизительно через полгода. Именно тогда настанет лучшее время для инвесторов, у которых есть капитал для оплаты покупки без привлечения заемных средств. Цены снизятся примерно на 15–30%.

Таким образом, вложение денег в недвижимость – лучшее решение для тех, кому ранее одобрили ипотеку по старой ставке. Помните, что Россия вряд ли сможет вернуться к предыдущим ставкам по кредитам в течение ближайших нескольких лет.

В связи с текущей ситуацией на рынке произошли резкие изменения, из-за которых сложно строить прогнозы касаемо используемых ранее способов инвестирования в недвижимость. Россиянам запрещено размещать депозиты в европейских и американских банках, клиенты многих российских банков не могут переводить валюту за границу. По этой причине популярные ранее способы вложений по типу зарубежных биржевых фондов недвижимости (REIT) становятся неактуальными. Поэтому рассмотрим стандартные способы вложений денежных средств на российском рынке.

Покупка квартиры на этапе строительства является основным способом инвестиций, поскольку считается, что такой способ наименее всего подвержен рискам. Кроме того, получить прибыль можно в относительно небольшие сроки.

Существует несколько основных вариантов:

Необходимо выбирать квартиру для инвестиций особенно тщательно. Требуется учесть такие факторы, как наличие инфраструктурных объектов, экологичность района. Особое значение стоит уделить репутации застройщика.

Квартиры на вторичном рынке превышают стоимость новостроек, но постепенно эта разница сводится к минимуму. Помимо стандартных вариантов в виде покупки и дальнейшей сдачи в аренду, также существуют следующие способы инвестирования:

Такое вложение несколько сложнее, поскольку связано с дополнительными трудностями с юридической точки зрения – например, требуется оформлять документы, подтверждающие пожарную безопасность помещения. Также важно учитывать, насколько такое помещение будет востребовано среди потенциальных арендаторов.

В таком случае прибыль приносит сдача объекта в аренду компаниям или ИП. Однако окупается коммерческая недвижимость далеко не всегда. Требуется найти наиболее выгодно расположенную точку.

Такой способ инвестиций набирает большую популярность. Зачастую инвесторы организуют за чертой города дачу для отдыха для дальнейшей сдачи в аренду. Помните, что пользоваться спросом будет объект только в том случае, если он расположен недалеко от крупного города, в нем есть все удобства, бытовая техника. Не лишним будет построить баню или бассейн.

Некоторые инвесторы решают купить участок земли, построить дом и продать его. Такой способ довольно сложен, поскольку строительство дома с нуля требует больших вложений как денег, так и времени. Однако результат того стоит.

Многие люди без большого первоначального капитала заявляют: «Я инвестирую в недвижимость». Казалось бы, рынок недвижимости требует больших вложений. Как показывает практика, это не так. Существует множество способов приумножить капитал, не имея на руках несколько млн рублей. Рассмотрим, как вложиться в недвижимость начиная с 10 долларов (примерно 1 000 рублей по курсу на начало марта 2022 года).

REIT – инвестиционные трасты или фонды недвижимости, зарегистрированные в статусе юридических лиц. Для существования им требуется как минимум сто акционеров. С помощью фондов можно вкладывать деньги в зарубежную недвижимость.

Основная задача трастов – инвестиции в покупку и постройку объектов недвижимости, сдача ее в аренду или продажа, покупка ценных бумаг у кредитных организаций. Большая часть прибыли делится между участниками фонда, доход начисляется в виде дивидендов.

Обязательным условием существования фондов является инвестирование минимум 75% активов в рынок недвижимости. Столько же дохода должно получаться именно из этой отрасли.

Существуют следующие виды фондов:

Обычно купить такие акции можно на бирже Санкт-Петербурга. Также покупка доступна на Нью-Йоркской бирже, но только в том случае, если получен статус квалификационного инвестора. Стоимость акций разнится, но есть варианты за несколько десятков долларов.

Такие вложения довольно прибыльны, поскольку, как было описано ранее, законодательство обязует фонды отдавать 90% доходов. Опыт предыдущих лет показывает, что прибыль составляет в среднем 5% от вложенных долларов.

После урегулирования конфликта между Россией и западными странами этот метод инвестирования в недвижимость может стать одним из наиболее выгодных, если инвестор не может единоразово вложить крупную сумму.

Купив акции, инвестор становится совладельцем бизнеса и благодаря этому имеет право на часть прибыли. Каждая акция приносит дивиденды. Частота поступления выплат определяется индивидуально компанией, продающей акции. Например, ПИК производит выплаты один раз в год.

Помимо того, чтобы получать дивиденды, инвестор может перепродать акции, когда те вырастут в цене.

Доходность с такого вида инвестиций может быть более 15% в год.

Покупка облигаций означает, что человек дал компании денежные средства в долг, за что в дальнейшем застройщик обязуется выплачивать проценты – купоны. После того, как прошел период действия облигаций, вложенные средства возвращаются инвестору.

В современных реалиях инвестиция недвижимости становится основным способом сохранить накопленный капитал. Деньги, вложенные в «бетон», не обесценятся в рамках современной нестабильной экономической ситуации. Помните, что кризисные времена всегда показывали гражданам, насколько важно иметь комфортное место для жизни, поэтому, помимо других способов, сдача в аренду квартир будет особенно актуальна.