Описание картинки
Описание картинки

Как выгодно инвестировать в недвижимость в 2022 году?

Желание правильно вложить свои денежные средства всегда является актуальным. Особенно сильно оно усиливается в кризисные периоды, когда происходит резкое обесценивание накопленного капитала. Именно такая ситуация происходит с Россией в 2022 году, поскольку зарубежные страны активно вводят санкции, а Центробанк повышает ключевую ставку.

По этой причине граждане задумались о том, как получить прибыль путем инвестиций, зачастую выбирая вложения в недвижимость. Рассмотрим, как правильно инвестировать в недвижимость в эти особенно тяжелые для России времена.

Что с рынком недвижимости в 2022 году?

Что с рынком недвижимости в 2022 году?

В течение последних лет россияне вновь убедились, что инвестиции в недвижимость – основной инструмент сохранения накоплений. Начиная с 2020 года и по 2021 включительно стоимость вторички в Москве возросла в полтора раза, а новостройки – в два раза. Благодаря этому инвесторы смогли заработать несколько млн рублей путем перепродажи купленных ранее объектов. В других крупных городах наблюдается аналогичная тенденция, но в чуть меньших масштабах.

Основными стимулами к увеличению цен на квартиры стало снижение ипотечных ставок. В связи с пандемией российские банки сократили ставку до 4.25%, а государство запустило льготную ипотеку. Результатом таких мер стало увеличение числа ипотечных сделок.

Еще одним значимым изменением стало введение эскроу-счетов. В связи с этим застройщики сократили число возводимых объектов к началу 2021 года. Уменьшение предложения на рынке повлекло поднятие цен.

Кардинальные изменения произошли в февраля 2022 года, настал очередной кризис в связи со спецоперацией, предпринятой Россией на Украине. Против РФ вводятся масштабные санкции со стороны США и стран Евросоюза, что отразилось на внутреннем рынке. Относительно стабильных рынок недвижимости столкнулся с угрозами.

В первую очередь увеличилась стоимость строительных материалов. Также возникают трудности с их стабильной поставкой. ЦБ РФ поднял ключевую ставку до рекордных 20% годовых, что уже отразилось на ипотечном и потребительском кредитовании, сделав менее доступной покупку жилья.

Важно отметить, что эксперты не считают, что произойдет массовая остановка строительства. Успех застройщика будет определяться тем, имеются ли у него финансовые и производственные возможности оптимизировать процесс под новые реалии. Однако обеспечение сохранности рынка возможно только с помощью государственного субсидирования, в том числе за счет продления программы льготной ипотеки.

Если инвестировать в покупку нового объекта может быть довольно рискованным, то вторичный рынок остается относительно стабильным. Здесь не возникают риски того, что застройщик обанкротится.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Перед тем, как выбрать для себя объект инвестирования, рассмотрим плюсы и минусы инвестиции в недвижимость.

Стимулом для инвесторов служат следующие преимущества вложений в недвижимость:

  • если купить квартиру в мегаполисе, то она будет обладать высокой ликвидностью многие десятилетия. Также покупка привлекательных для клиентов объектов зачастую приносит большой доход – загородные дома, коммерческая недвижимость, квартиры за границей;
  • доходность в течение многих лет. Инвестор может купить квартиру, апартаменты или коммерческое помещение и сдавать его в аренду, обеспечивая ежемесячное поступление дохода;
  • возможность вложиться на небольшую денежную сумму. Помимо того, что инвестировать можно в недвижимость на этапе строительства или купить долю в помещении, также существуют другие способы: акции, облигации, зарубежные биржевые фонды;
  • возможность выбрать подходящий способ для инвестиций из множества вариантов: новостройки, вторичное жилье, загородные дома и так далее;
  • относительно недолгий период окупаемости – в среднем составляет 10 лет, если прибыль поступает от арендаторов, а не путем перепродажи.

Однако недостатки в таком способе инвестиций также встречаются:

  • вне зависимости от того, планирует ли инвестор продать квартиру или использовать ее для сдачи в аренду, будет пользоваться спросом только тот объект недвижимости, который расположен в экономически развитом регионе;
  • вложения в недвижимость вне зависимости от выбранного метода всегда сопряжены с рисками, будь то банкротство застройщика или потеря ликвидности квартиры на вторичном рынке;
  • недвижимость требует дополнительных вложений: ремонт, налоговые отчисления, страховка.

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость?

Любые инвестиции всегда связаны с рисками, рынок недвижимости не становится исключением. Рассмотрим, с какими рисками могут столкнуться инвесторы.

  • Неудачно выбранная локация. Даже хорошая квартира в плохом районе вряд ли будет пользоваться спросом. Зачастую покупатели новостроек считают, что район со временем застроится, цены на недвижимость вырастут. Однако если этого не случается, то спрос остается на низком уровне, как и размер прибыли.
  • Форс-мажоры. К этой категории рисков можно отнести ухудшение экологической ситуации района, что влечет падение спроса и цены.
  • Недобросовестность арендаторов. Если квартиры была куплена с целью дальнейшей аренды, то важно заключать соответствующий договор, чтобы минимизировать данный риск. В противном случае арендаторы могут задерживать оплату, испортить ремонт или мебель.
  • Потеря ликвидности. Этот риск скорее связан с жильем на вторичном рынке, поскольку новостройки остаются ликвидными больший срок. Со вторичками ситуация иная: с годами их привлекательность может падать, коммуникации изнашиваются. Минимизировать этот риск можно путем тщательного выбора объекта для инвестиций.
  • Банкротство застройщика, заморозка строительства. Многие строительные компании могут обанкротиться из-за резкого подорожания строительных материалов. Эта ситуация особенно актуальна в текущий кризисный период. По этой причине необходимо тщательно выбирать девелопера и оценивать риски его банкротства в условиях нестабильной экономики.
  • Мошенничество. На рынке недвижимости существует огромное количество схем по обману инвесторов: компании-однодневки, поддельные документы, некачественные строения.

Насколько выгодно вкладываться в недвижимость в период санкций?

Инвестиции в недвижимость в условиях санкций – время, когда стандартные методы могут быть особенно рискованными. Рассмотрим, какие комментарии и советы дают эксперты.

В первую очередь специалисты советуют тем, кто решил взять ипотечное жилье и успел получить одобрение до того, как Центробанк поднял ставку до 20%, как можно скорее оформлять сделку.

ВАЖНО! Банки могут отменить ранее одобренные ипотечные кредиты, несмотря на потери клиентов и ущерб для репутации. Кредиты со ставкой ниже 10% полностью покроются инфляцией, поскольку она крайне быстро возрастает в условиях нынешнего кризиса. Кроме того, ставка еще нескоро вновь понизится до старых значений. Такая сделка позволит оформить покупку наиболее выгодно.

Если Вы давно думали о продаже имеющейся квартиры, земельного участка или частного дома, то сейчас настало лучшее время. Цены на недвижимость возросли до максимальных значений, граждане раскупают даже невостребованное ранее жилье.

Также стоит отметить, что аналитики предсказывают снижение цен приблизительно через полгода. Именно тогда настанет лучшее время для инвесторов, у которых есть капитал для оплаты покупки без привлечения заемных средств. Цены снизятся примерно на 15–30%.

Таким образом, вложение денег в недвижимость – лучшее решение для тех, кому ранее одобрили ипотеку по старой ставке. Помните, что Россия вряд ли сможет вернуться к предыдущим ставкам по кредитам в течение ближайших нескольких лет.

Какие существуют способы инвестирования в недвижимость?

Какие существуют способы инвестирования в недвижимость?

В связи с текущей ситуацией на рынке произошли резкие изменения, из-за которых сложно строить прогнозы касаемо используемых ранее способов инвестирования в недвижимость. Россиянам запрещено размещать депозиты в европейских и американских банках, клиенты многих российских банков не могут переводить валюту за границу. По этой причине популярные ранее способы вложений по типу зарубежных биржевых фондов недвижимости (REIT) становятся неактуальными. Поэтому рассмотрим стандартные способы вложений денежных средств на российском рынке.

Первичный рынок недвижимости

Покупка квартиры на этапе строительства является основным способом инвестиций, поскольку считается, что такой способ наименее всего подвержен рискам. Кроме того, получить прибыль можно в относительно небольшие сроки.

Существует несколько основных вариантов:

  • Покупка объекта на ранних стадиях строительства с целью дальнейшей перепродажи. Известно, что в начале застройки квартиры стоят примерно на 25% дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию. Однако это связано с тем, что такая покупка более рискованна, поскольку увеличивается вероятность того, что дом не будет построен в назначенные сроки или же застройщик вовсе обанкротится.
  • Покупка жилья для дальнейшей сдачи в аренду. Такой вариант окупается гораздо дольше, нежели перепродажа. Тем не менее, квартира будет приносить доход в течение многих лет, а в дальнейшем может быть передана в наследство или перепродана. Важно отметить, что покупать можно не только квартиры, но и апартаменты. Оба этих объекта популярны среди арендаторов.

Необходимо выбирать квартиру для инвестиций особенно тщательно. Требуется учесть такие факторы, как наличие инфраструктурных объектов, экологичность района. Особое значение стоит уделить репутации застройщика.

Вторичный рынок недвижимости

Квартиры на вторичном рынке превышают стоимость новостроек, но постепенно эта разница сводится к минимуму. Помимо стандартных вариантов в виде покупки и дальнейшей сдачи в аренду, также существуют следующие способы инвестирования:

  • Покупка квартиры с плохим ремонтом. Зачастую такие объекты способны принести значительную прибыль, однако всегда важно помнить, что качественный ремонт требует вложений. Кроме того, учитывайте, что ремонт отнимает много времени, особенно если квартира находится в плачевном состоянии.
  • Покупка квартиры с проблемами в документации. На вторичном рынке часто можно встретить лоты, которые связаны с юридическими проблемами: люди, претендующие на долю, незаконная приватизация и многое другое. Такие объекты продаются по заниженной стоимости. Тем не менее, нужно заранее понимать, что зачастую разрешить подобную ситуацию невозможно без помощи квалифицированного юриста.
  • Покупка квартиры под арестом. Банки пытаются продать такие объекты как можно быстрее, поэтому стоимость ниже. К сожалению, их довольно сложно найти.

Коммерческая недвижимость

Такое вложение несколько сложнее, поскольку связано с дополнительными трудностями с юридической точки зрения – например, требуется оформлять документы, подтверждающие пожарную безопасность помещения. Также важно учитывать, насколько такое помещение будет востребовано среди потенциальных арендаторов.

В таком случае прибыль приносит сдача объекта в аренду компаниям или ИП. Однако окупается коммерческая недвижимость далеко не всегда. Требуется найти наиболее выгодно расположенную точку.

Загородная недвижимость

Такой способ инвестиций набирает большую популярность. Зачастую инвесторы организуют за чертой города дачу для отдыха для дальнейшей сдачи в аренду. Помните, что пользоваться спросом будет объект только в том случае, если он расположен недалеко от крупного города, в нем есть все удобства, бытовая техника. Не лишним будет построить баню или бассейн.

Некоторые инвесторы решают купить участок земли, построить дом и продать его. Такой способ довольно сложен, поскольку строительство дома с нуля требует больших вложений как денег, так и времени. Однако результат того стоит.

Как инвестировать, если нет достаточного капитала?

Как инвестировать, если нет достаточного капитала?

Многие люди без большого первоначального капитала заявляют: «Я инвестирую в недвижимость». Казалось бы, рынок недвижимости требует больших вложений. Как показывает практика, это не так. Существует множество способов приумножить капитал, не имея на руках несколько млн рублей. Рассмотрим, как вложиться в недвижимость начиная с 10 долларов (примерно 1 000 рублей по курсу на начало марта 2022 года).

REIT

REIT – инвестиционные трасты или фонды недвижимости, зарегистрированные в статусе юридических лиц. Для существования им требуется как минимум сто акционеров. С помощью фондов можно вкладывать деньги в зарубежную недвижимость.

Основная задача трастов – инвестиции в покупку и постройку объектов недвижимости, сдача ее в аренду или продажа, покупка ценных бумаг у кредитных организаций. Большая часть прибыли делится между участниками фонда, доход начисляется в виде дивидендов.

Обязательным условием существования фондов является инвестирование минимум 75% активов в рынок недвижимости. Столько же дохода должно получаться именно из этой отрасли.

Существуют следующие виды фондов:

  • ипотечный. Получают доход в качестве процентных отчислений с ипотеки;
  • долевой. Прибыль, если квартира или другая недвижимость сдается в аренду или продается;
  • гибридный. Совмещает несколько видов активов. Например, покупка земельного участка для дальнейшей постройки или покупка квартир на этапе строительства.

Обычно купить такие акции можно на бирже Санкт-Петербурга. Также покупка доступна на Нью-Йоркской бирже, но только в том случае, если получен статус квалификационного инвестора. Стоимость акций разнится, но есть варианты за несколько десятков долларов.

ВАЖНО! Перед покупкой акций требуется проверить структуру активов, а именно проверить, во что именно вкладывается фонд, размер доходности и частота выплат. Обратите особое внимание на просрочки в платежах.

Такие вложения довольно прибыльны, поскольку, как было описано ранее, законодательство обязует фонды отдавать 90% доходов. Опыт предыдущих лет показывает, что прибыль составляет в среднем 5% от вложенных долларов.

После урегулирования конфликта между Россией и западными странами этот метод инвестирования в недвижимость может стать одним из наиболее выгодных, если инвестор не может единоразово вложить крупную сумму.

Инвестиции в акции строительных компаний

Купив акции, инвестор становится совладельцем бизнеса и благодаря этому имеет право на часть прибыли. Каждая акция приносит дивиденды. Частота поступления выплат определяется индивидуально компанией, продающей акции. Например, ПИК производит выплаты один раз в год.

Помимо того, чтобы получать дивиденды, инвестор может перепродать акции, когда те вырастут в цене.

Доходность с такого вида инвестиций может быть более 15% в год.

Инвестиции в облигации строительных компаний

Покупка облигаций означает, что человек дал компании денежные средства в долг, за что в дальнейшем застройщик обязуется выплачивать проценты – купоны. После того, как прошел период действия облигаций, вложенные средства возвращаются инвестору.

Резюме

Инвестиции в недвижимость в 2022

В современных реалиях инвестиция недвижимости становится основным способом сохранить накопленный капитал. Деньги, вложенные в «бетон», не обесценятся в рамках современной нестабильной экономической ситуации. Помните, что кризисные времена всегда показывали гражданам, насколько важно иметь комфортное место для жизни, поэтому, помимо других способов, сдача в аренду квартир будет особенно актуальна.

Поделиться:
Комментарии 0
Смотреть все отзывы

Похожие статьи

Все статьи